未來産業打頭陣 | 2025年1-2月産業園區暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 重點産業園區建設提速，汽車制造業居行業增加值榜首 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得8起政策的頒布，内容聚焦在鼓勵建立圍繞重點産業的産業集群項目。宏觀數據方面，據國家統計局披露，2024年12月，規模以上工業增加值同比實際增長6.2%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。從不同行業來看，2024年12月汽車制造業的行業增加值最大。如果縱觀6-12月的整體情況，可以發現工業增加值最大的行業類别主要聚集在汽車制造業、計算機、通信和其他電子設備制造業以及鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造。

産業運營商有盈有虧，算力産業關注度高 報告期内，據觀點指數不完全統計，樣本企業中共有6家發布了2024年度業績預告，其中華夏幸福、電子城、中新集團、空港股份均為預虧或預減預警，主要原因大多是受到園區地産市場下行的壓力。伴随着DeepSeek的大熱，據工信部消息，三家基礎電信企業均全面接入DeepSeek開源大模型。不過，DeepSeek也存在因用戶量激增導致服務器頻繁出現“繁忙”的提示、流量高峰響應時間長等問題，高流量背後實際上是對DeepSeek算力基礎設施的檢驗，這也大幅提高了市場對于算力的關注。

投融資發力，未來産業打頭陣 報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得13起投資事件，其中園區定位同樣以新質生産力為主。例如，1月2日，ESR易商與CPE源峰合作的ESR太湖科學城國際現代産業園項目在蘇州高新區開工；1月6日，東方生命港•寶山藥谷項目開工，這個項目由臨港集團與寶山區合作，旨在打造特色園區，推動生物醫藥産業集群發展。期内，據觀點指數不完全統計，共錄得9起融資事件，其中樣本企業如蘇高新、上海張江等加速了融資進程。

産業REITs發行資産上新，部分業績承壓 2月7日，證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》。政策中提及，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新産業園區等領域項目發行不動産投資信托基金（REITs），促進盤活存量資産，支持傳統基礎設施數字化改造。此外，較多已上市的産業園REITs 2024年四季報表現承壓，如華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT等。

重點産業園區建設提速，汽車制造業居行業增加值榜首

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得8起政策的頒布，政策聚焦的内容主要聚焦在鼓勵建立圍繞重點産業的産業集群項目。

2月17日，北京通州發布《關于支持北京城市副中心先進制造業産業高質量發展的實施細則》。其中政策提及支持育新基地創建，鼓勵面向未來産業方向創建主導産業聚焦、基礎設施完善、配套服務專業、優勢特色突出的未來産業育新基地，引導各類産業資源要素聚集，吸引培育一批頭部企業及高成長型中小企業。

2月10日，上海崇明發布《崇明區關于新時期強化創業創新促進産業高質量發展的若幹政策措施(試行)》。政策中提及，支持創業孵化基地（園區）建設，引導優質項目在創業孵化基地（園區）孵化轉化。經區人力資源社會保障部門牽頭相關部門認定為區級創業孵化基地（園區）的，給予40萬元一次性建設經費補貼。市級及以上創業孵化基地（園區）經年度評估按市級標準給予1：1區級運營補貼。

1月26日，廣東發布《廣東省加快建設生物制造産業創新高地行動方案》。其中提及建設特色專業化園區，結合各地資源禀賦、産業基礎和地區特色，在生物制造各領域打造一批集聚程度顯著、規模效益明顯、差異化發展、帶動作用突出的專業園區。支持省生物醫藥産業園區做大做強做優做精。利用先進生物制造技術推動省現代農業産業園、食品産業園、循環經濟産業園等提質升級。在生物醫藥、生物化工、生物農業、生物食品、生物能源、生物環保等領域打造一批先進示範園區。

宏觀數據指標方面，據國家統計局披露，2024年12月，規模以上工業增加值同比實際增長6.2%（增加值增速均為扣除價格因素的實際增長率）。環比來看，12月份，規模以上工業增加值比上月增長0.64%。2024年，規模以上工業增加值比上年增長5.8%。

此外，觀點指數了解到，2024年12月份，41個大類行業中有34個行業增加值保持同比增長。其中，煤炭開采和洗選業增長2.7%，石油和天然氣開采業增長2.2%，農副食品加工業增長6.1%，酒、飲料和精制茶制造業增長3.6%，紡織業增長4.6%，化學原料和化學制品制造業增長9.4%，非金屬礦物制品業下降0.1%，黑色金屬冶煉和壓延加工業增長8.7%，有色金屬冶煉和壓延加工業增長9.7%，通用設備制造業增長7.7%，專用設備制造業增長4.6%，汽車制造業增長17.7%，鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業增長10.6%，電氣機械和器材制造業增長9.2%，計算機、通信和其他電子設備制造業增長8.7%，電力、熱力生産和供應業增長1.2%。

可以發現，從不同行業來看，2024年12月汽車制造業的行業增加值最大，而縱觀6-12月的整體情況，可以發現工業增加值最大的行業類别主要聚集在汽車制造業、計算機、通信和其他電子設備制造業以及鐵路、船舶、航空航天和其他運輸設備制造業。

據了解，工業增加值增長速度是指工業增長速度，是用來反映一定時期工業生産物量增減變動程度的指標。利用該指標，可以判斷短期工業經濟的運行走勢和經濟的景氣程度，也是制定和調整經濟政策、實施宏觀調控的重要參考和依據。

觀點指數認為，這些行業的工業增加值大，也表明近半年多以來它們是優勢産業。因此對于産業園區運營商而言，可以針對這些産業進行針對性招商，從而形成産業集群；而對于地方政府而言，則可根據工業增加值數據來調整政策，如稅收優惠、土地供應等，從而間接影響園區招商。

産業運營商有盈有虧，算力産業關注度高

報告期内，據觀點指數不完全統計，樣本企業中共有6家發布了2024年度業績預告，其中華夏幸福、電子城、中新集團、空港股份均為預虧或預減預警，主要原因大多是受到園區地産市場下行的壓力。

據華夏幸福披露，2024 年度将實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為-60億元到-40億元；實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-133億元到-113 億元。

據空港股份披露，預計2024年度歸屬于上市公司股東的淨利潤約為-0.86億元至-1.29億元，将出現虧損；扣除非經常性損益事項後，公司歸屬于上市公司股東的淨利潤預計約為-0.84億元至-1.26億元。

東湖高新則表示2024年度實現歸屬于母公司股東的淨利潤為5億元到6億元，與上年同期相比，将減少5.79億元到4.79億元，同比下降54%到44%。

而據中新集團披露，預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的淨利潤為6.39億元，與上年同期相比，将減少7.23億元，同比減少53.08%；預計2024 年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤為5.66億元，與上年同期相比，将減少6.11億元，同比減少51.92%。

對此，中新集團表示，營收下降和計提資産減值是導致本期業績預減的主要原因。2024年，受房地産市場影響，公司園區開發運營業務的營收下降。

此外，據電子城披露，預計2024年度實現歸屬于上市公司股東的淨利潤為-16.5億元至-13.5億元，2024年度實現歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的淨利潤為-16.8億元至-13.8億元。

電子城同樣表示，2024年園區地産市場依然處于深度調整階段，商業、辦公類産品面臨市場存量大、去化周期長、價格下行的多重壓力。報告期内公司項目銷售業務利潤下降；考慮到項目所在區域的市場環境等因素，結合項目實際情況，公司依照《企業會計準則》的規定，對部分地産資産計提了資産減值；相應的，考慮到未來期間很可能無法獲得足夠的應納稅所得額用以抵扣遞延所得稅資産的利益，公司對前期已确認的遞延所得稅資産予以減記。

此外，據凱德中國信托2024年報披露，基金旗下5個産業園實現收入4.75億元，同比下降3.32%；淨物業收入為3.33億元，同比下降8.90%；主要是出租率下降導致收入減少。整體租金水平下降4.5%，西安、杭州兩個産業園空置率達25-30%，但蘇州新蘇産業園表現突出，出租率超過96%，遠高于蘇州市場68.5%的平均出租率。

而在市場下行的大背景下，市北高新卻發布了2024年度業績預盈公告。據其披露，2024年度實現歸屬于母公司所有者的淨利潤約為0.3億元，與上年同期相比，将實現扭虧為盈；預計2024年度實現歸屬于母公司所有者的扣除非經常性損益的淨利潤約為0.28億元。預盈的原因主要是公司控股孫公司上海雲置禾企業發展有限公司開發建設的市北華庭項目部分實現銷售所致。

報告期内，典型園區有重慶兩江新區半導體産業園、蘇高新綠色低碳産業示範基地（GLC Park）、上海張江藥谷、億航智能無人機産業園及杭州算力小鎮。

1月26日，據重慶市兩江新區表示，2024年兩江新區新一代電子信息制造業實現産值1554.9億元，其中新型顯示産值增長11.6％。而新一代電子信息制造業是新區主導産業之一。近年來，新區大力推進新一代電子信息制造業優化升級，加速構建産業新生态，已形成新型顯示、集成電路、智能終端三鍊並進。

而據重慶半導體産業園此前表示，預計2025年園區總産值将達到30億元，該項目以半導體産業為核心、IC設計為重點，輻射汽車電子、人工智能、物聯網、智能終端等産業，承載公共服務平台、産業創新孵化、研發設計總部、産業應用延伸等功能的特色園區。

對于新能源典型園區項目，觀點指數了解到蘇高新綠色低碳産業示範基地（GLC Park）是按照綠色建築三星級、健康建築三星級、LEED 金級及近零能耗建築標準設計打造，自規劃設計以來已荣獲國家/省/市/區級的多項“首個”、“第一”荣譽。

此外，GLC Park一期、二期全釩液流電池儲能項目是蘇州市首批全釩液流電池光儲充一體化項目。截止至2024年9月，GLC Park累計入駐公司近70家，品牌影響力不斷提高。産業園一期實現蘇州高新區首個國家級“近零能耗”設計標識認證，取得江蘇省數字化綠色化協同示範案例等荣譽，産業園二期作為全區重點城市更新項目，目前已建成“ESG産業創新中心”。

生物醫藥産業是上海的三大先導産業之一，也是發展新質生産力的重要方向。1月16日，上海市人民政府表示，2024年，上海政府全力落實生物醫藥産業新一輪上海方案，制定出台《關于支持生物醫藥産業全鍊條創新發展的若幹意見》。上海生物醫藥制造業企穩回升，持續向好，預計2024全年産值将從上年的1859.75億元，提升增長到2024年的超2000億元。

觀點指數了解到，從2021年至2024年9月，上海張江藥谷共有26家生物醫藥公司上市，總市值為1135.29億元，IPO募資金額為333.51億元。而在近三年上市企業中，有19家是專精特新中小企業，其中有7家企業獲評專精特新“小巨人”企業。

伴随着DeepSeek的大熱，據工信部消息，三家基礎電信企業均全面接入DeepSeek開源大模型。此前，國元證券、國金證券、匯富添基金等金融機構也部署DeepSeek。但DeepSeek也存在因用戶量激增導致服務器頻繁出現“繁忙”的提示、流量高峰響應時間長等問題，高流量背後實際上是對DeepSeek算力基礎設施的檢驗，這也大幅提高了市場對于算力的關注。

1月22日，浙江省經濟和信息化廳公示了2025年園區精準服務中小微企業财政專項激勵試點名單，算力小鎮一期成功入選，成為臨平區唯一入選的園區，全省共計21個園區入選。

據悉，自2021年開園以來，杭州算力小鎮從算力經濟出發，聚焦杭州市五大産業生态圈之一的智能物聯産業，錨定集成電路設計、高端軟件和人工智能兩大主賽道，構建大數據、智能算力、大模型、垂直應用“數算模用”産業生态體繫，與一平台、一基金、一政策、一活動“四個一”産業支撐要素體繫，致力于打造全球一流的算力産業創新區、長三角算力應用端樞紐中心和杭州市算力産業創新核。

投融資發力，未來産業打頭陣

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得13起投資事件，其中園區定位同樣以新質生産力為主。

1月2日，ESR易商與CPE源峰合作的ESR太湖科學城國際現代産業園項目在蘇州高新區開工。該項目聚焦新興産業，預計達産後年産值超50億元。項目将依托高新區優越的地理位置及雄厚的産業基礎，重點引進光子、生命科學、集成電路、新能源新材料等領域的優秀企業入駐。

據了解，ESR太湖科學城國際現代産業園項目占地約224畝，計劃建設近25萬平方米的三層重載廠房及配套設施，容積率高達3.15。項目将按照LEED金級標準設計，大量使用節能低碳産品，致力于打造蘇州市節能低碳及工業上樓示範園區。

1月6日，東方生命港•寶山藥谷項目開工，這個項目由臨港集團與寶山區合作，旨在打造特色園區，推動生物醫藥産業集群發展。

東方生命港•寶山藥谷項目位于北上海生物醫藥産業園，規劃開發面積約205畝，總建築體量約32萬平方米。首開地塊55畝，計劃建設8棟4層標準廠房和1棟10層生物醫藥綜合服務樓，總建築面積8.4萬平方米。園區将重點聚焦生物制劑、化學藥物，建成後将提供超30萬平方米的載體空間，滿足生物制藥、高端醫療器械等領域企業的多樣化需求，進一步強化寶山在全市生物醫藥産業格局中的戰略地位。

2月19日，湖北聯投東湖高新集團旗下光谷生物醫藥科創中心已開工。該項目位于武漢東湖高新區光谷生物城核心區，高新六路與光谷六路交匯處。項目總占地面積106畝，建設體量16.8萬平方米。

觀點指數了解到，園區建設規劃分二期開發，其中一期總建築面積6.8萬方，由13棟多層廠房、1棟配套樓、1棟設備房構成，打造集科技型企業研發小試、中試、産業生産、配套于一體的生物醫藥特色産業園區。

園區竣工啟用後，将聚焦規模以上高新技術、專精特新等“正面清單”企業精準招引，打造為以生物制造、醫療器械生産，細胞治療、原料藥物和蛋白藥物研發，CRO/CDMO服務等産業為主體兼具實用性與強功能性的特色産業高地。

2月25日，億航智能（Nasdaq: EH）宣布，與安徽江淮汽車集團股份有限公司（簡稱“江淮汽車”）及合肥國先控股有限公司（簡稱“國先控股”）簽署戰略合作框架協議，計劃在合肥成立合資公司，投資建設低空航空器制造基地，生産電動化、智能化、無人化的低空電動垂直起降航空器（eVTOL）。

三方将圍繞新型航空器的研發、制造、銷售等項目，高效推進技術升級及産業落地，提高産能。同時，合作将融合合肥新能源汽車産業鍊與航空器制造技術，推動航空器關鍵部件共性化，構建統一標準，打造綜合性産業集群，共同推動低空經濟和新型立體交通生态的大發展。

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得9起融資事件，其中樣本企業如蘇高新、上海張江等加速融資的進程。

其中值得注意的是，2月10日，北京經濟技術開發區産業升級股權投資基金二期（有限合夥）正式成立，出資額達40.01億元人民币。該基金由北京亦莊國際産業投資管理有限公司擔任執行事務合夥人，主要經營範圍包括股權投資、投資管理和資産管理等活動。

觀點指數了解到，該基金的設立旨在進一步推動北京經濟技術開發區的産業升級和高質量發展。通過資本支持，将助力區内企業在量子科技、生物制造、清潔氫等未來産業領域實現突破，並加速相關技術的商業化進程。

此外，北京市近期還發布了《北京市促進科幻産業發展行動計劃（2025-2027年）》，明确提出到2025年底，科幻重點領域産業規模将達到600億元。這一繫列政策舉措表明，北京正致力于打造具有全球影響力的科技創新中心。

而期内另外一筆基金的設立同樣定位于未來産業。2月24日，江蘇南京先進制造産業專項母基金正式登記成立，出資額高達50億元人民币。

該基金由南京戰新私募基金管理有限公司擔任執行事務合夥人，其經營範圍包括股權投資、創業投資以及以自有資金從事投資活動。

該基金的成立得到了南京市紫金産業投資有限公司、江蘇省戰略性新興産業母基金有限公司、南京江北新區高質量發展産業投資基金、南京市浦口區科技創新投資有限公司等多家機構的共同出資支持。

産業REITs發行資産上新，部分業績承壓

2月7日，證監會發布《關于資本市場做好金融“五篇大文章”的實施意見》。政策中提及，支持優質科技型企業發行上市。持續推動《關于資本市場服務科技企業高水平發展的十六項措施》《關于深化科創闆改革服務科技創新和新質生産力發展的八條措施》等一攬子政策措施落實落地。堅持“四個面向”，進一步提升對新産業新業态新技術的包容性，加大對新一代信息技術、人工智能、航空航天、新能源、新材料、高端裝備、生物醫藥、量子科技等戰略性産業的支持力度。

此外，政策還表示，支持人工智能、數據中心、智慧城市等新型基礎設施以及科技創新産業園區等領域項目發行不動産投資信托基金（REITs），促進盤活存量資産，支持傳統基礎設施數字化改造。

而較多已上市的産業園REITs則顯示，其2024年四季報表現承壓，如華安張江産業園REIT、建信中關村産業園REIT等。

1月21日，華安張江産業園REIT發布公告稱，2024年四季度其收入為4150.14萬元，淨利潤為-898.65萬元，經營活動産生的現金流量淨額為2530.02萬元。

1月15日，建信中關村産業園REIT發布公告稱，2024年四季度平均月末租金下降至4.36元/㎡·天，相較于2023年四季度 5.65元/㎡·天的平均月末租金，同比下降了22.83%，而主營業務收入為2884.77萬元，相較于2023年四季度的同比下降了22.76%。對此，建信中關村産業園REIT表示，主要是受到區域市場承壓的影響。

2月20日，華夏金隅智造工場産業園REIT發布上市交易公告書，並表示将于2月26日上市，此外還提及華夏金隅智造工場REIT的基金份額總額為4億份，運作方式為契約型封閉式，存續期限設定為24年。

募集期間為2025年1月17日至1月20日，發售價格為2.839元/份，募集期間淨認購金額為11.356億元。持有人總戶數為14163戶，其中機構投資者持有比例高達97.93%，北京金隅集團股份有限公司作為前十名持有人中比例最高的持有者，持有比例為35.03%。

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