關稅與戰略 | 2025年4月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 上下遊恢復加快，指數明顯回升 物流各項指數方面，2025年3月份倉儲指數為50.8%，較上月回升0.6個百分點，連續五個月保持在擴張區間。物流方面，2025年3月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回升2.2個百分點，3月中國快遞發展指數為401.2，同比提升5%。此外，2025年3月份中國電商物流指數為110.0點，較上月回升1.1點。

業績承壓，關稅未來走勢影響企業戰略布局 據ESR 2024年業績披露，期内其錄得淨虧損7.623億美元，去年同期則錄得淨利潤2.681億美元。利潤減少主要由于資産公允價值負向變動（包括産生自非核心及近期資産出售的非現金重估）；以及由于ESR持續在波動及不确定的環境下經營，2024财政年度的獎勵費及交易費下降。此外，據深國際年報披露，2024年其物流業務于本年度實現收入約港币18.37億元，與去年同期相若。股東應占盈利較去年同期下跌3% 至約港币5.16億元，主要由于若幹物流港項目資産減值損失及公允價值損失所致。關稅方面，美國政府表示，基于3月加征的20%，對華總關稅達145%。高關稅将導致中國跨境電商及制造企業需提前将貨物囤積至美國本土倉庫，以避免加征關稅後的成本飙升。

投融資數基本持平，首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金設立 期内，據觀點指數不完全統計，共錄得3起融資事件，類型為債券、基金及ABS。4月16日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布醫藥倉儲物流Pre-REITs基金募集完成。此項基金的設立是由高和資本與九州通醫藥集團共同完成，是國内首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金，高和資本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動産權益資本運作平台，實現“資産培育—證券化退出—資金反哺”的閉環運作。期内，據觀點指數不完全統計，僅錄得一起投資事件。4月18日消息稱，京東物流宣布其位于廣州新塘的服飾行業專倉新塘三期正式啟用，這是京東物流在服飾産業帶布局的重要一步。

部分REITs增收不增利，出租率與市場表現相似 報告期内，五只倉儲物流REITs發布2024年業績情況。可以注意到，已上市的倉儲物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，為4.56億元，但淨利潤最低，為-0.99億元。對此，中金普洛斯REIT表示，淨利潤下降幅度較大的主要原因是本年确認商譽減值損失1.13億元。出租率方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT與其他4只REITs相比有較高的出租率，且出租率持續維持在100%，而紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率則同樣表現為較去年下降，與2024年倉儲物流市場整體表現類似。

上下遊恢復加快，指數明顯回升

物流各項指數方面，2025年3月份倉儲指數為50.8%，較上月回升0.6個百分點。從分項指數來看，同上月相比，平均庫存周轉次數指數、企業員工指數、業務活動預期指數有所上升，升幅在1.2到8.2個百分點之間；新訂單指數、設施利用率指數、期末庫存指數有所下降，降幅在1到4.2個百分點之間。

據觀點指數了解，3月份倉儲指數連續五個月保持在擴張區間。新訂單、設施利用率指數運行在荣枯線以上，平均庫存周轉次數指數明顯回升，期末庫存指數有所回落，反映出倉儲業務活動活躍，需求保持增長，貨物周轉效率提高，供應鍊銜接順暢，庫存消耗速度加快。總體來看，倉儲行業保持平穩向好的運行态勢。

數據來源：國家郵政局、中物聯，觀點指數整理

物流方面，2025年3月份中國物流業景氣指數為51.5%，較上月回升2.2個百分點。分項指數全面上升，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數和業務活動預期指數等處在擴張區間，其中業務總量指數和新訂單指數環比回升明顯。數據反映出，在節後市場平穩回升預期基礎上，供應鍊上下遊如期推進復工復産，産業需求有序釋放，全鍊條運行效率提升。

3月中國快遞發展指數為401.2，同比提升5%。其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别為578.7、504.4、230和72.1，同比分别提升11.6%、0.3%、0.1%和5.4%。3月，行業整體運行平穩，業務規模穩步增長，服務質效持續向好，基礎網絡不斷完善，跨境服務水平進一步提升。

此外，2025年3月份中國電商物流指數為110.0點，較上月回升1.1點。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、庫存周轉率指數、物流時效指數、履約率指數、滿意率指數有所回升，人員指數、實載率指數、成本指數有所下降。

政策方面，各省市持續推進降低全社會物流成本的政策落地。

4月9日，浙江省人民政府辦公廳印發《浙江省有效降低全社會物流成本行動方案》。政策中提及，鼓勵供應鍊鍊主企業、物流行業龍頭企業搭建物流信息平台，強化産業鍊上下遊車、貨、倉等資源集成共享。叠代優化“浙里e物流”應用，加強高頻物流數據歸集。支持物流園區發行基礎設施領域不動産投資信托基金（REITs）。梳理篩選一批具備一定收益水平且條件相對成熟的物流設施項目，納入民間資本推介項目清單。大力發展供應鍊金融，引導金融機構根據物流企業融資特點創新應收賬款質押、倉單質押等融資産品。

4月18日，南京市交通運輸局發布了《南京市交通物流降本提質增效實施方案》。政策中強調降低全社會物流成本是提高經濟運行效率的重要舉措，通過降低企業運輸、倉儲成本，縮短供應鍊周期，提升産業鍊競争力。

觀點指數認為，物流成本的降低直接緩解了企業的經營壓力，節約的物流成本開支可以用于企業其他領域的投資、原有資産的升級改造等，幫助企業擴大市場份額並提升競争力。

當前，降低物流成本仍存在較大的提升空間。國内有效需求不足，新舊動能轉換存在陣痛，持續有效降低全社會物流成本存在一定挑戰，下階段仍需推進多領域釋放潛力。

業績承壓，關稅未來走勢影響企業戰略布局

據ESR 2024年業績披露，期内其錄得淨虧損7.623億美元，而去年同期錄得淨利潤2.681億美元。利潤減少主要由于資産公允價值負向變動（包括産生自非核心及近期資産出售的非現金重估）；以及由于ESR持續在波動及不确定的環境下經營，2024财政年度的獎勵費及交易費下降。

收益方面，ESR由2023财政年度的8.713億美元大幅減少至2024财政年度的6.39億美元，降幅為26.7%。據了解，主要由于管理費較低所致，該科目由2023财政年度的7.367億美元減少32.4%至2024财政年度的4.978億美元。

租金方面同樣承壓。主要是出售資産導致租金收入減少，租金收入由2023财政年度的7200萬美元減少7.1%至2024财政年度的6690萬美元。

此外，據深國際年報披露物流業務，2024年其本年度實現該業務收入約港币18.37億元，與去年同期相若。股東應占盈利較去年同期下跌3%至約港币5.16億元，主要由于若幹物流港項目資産減值損失及公允價值損失所致。

市場方面，據物聯雲倉披露，3月全國平均租金為23.21元/㎡·月，空置率為16.46%，兩者均與上月持平。41個重點城市的平均租金為23.76元/㎡·月，空置率為15.02%，與上月基本持平。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

報告期内倉庫空置率、倉庫平均租金均基本持平，未有空置率大幅升高、倉庫平均租金随之下降反哺空置率的情況發生，連續多個月呈持平趨勢。

報告期内，典型園區有深國際智慧物流港（深圳黎光）、萬緯上海奉賢臨港冷鍊園區、速賣通（武漢）跨境電商産業園。

深國際智慧物流港（深圳黎光）位于深圳市龍華區，占地面積約4.5萬平方米，建築面積約21.7萬平方米，為地上六層、地下二層的高容積率物流園區，已于2023年下半年分批投入運營。園區配備有冷庫、常溫庫、自動立體庫等倉庫設施及電商孵化運營中心和園區配套服務中心等多種業态，依托5G等新一代信息技術，以智能硬件為基礎，數字化平台為載體，打造為具有示範效應的“生态型、智慧型、創新型”的多業态融合的現代物流綜合體。

據了解，深國際以深圳黎光項目先行，打造智慧平台“燈塔工程”，物流園區實現了全面數字化、智慧化與可視化運營，覆蓋運營管理、資産管理、物流業務、企業服務、綠色零碳及設備設施管理等多個領域。該項目獲得2024智慧城市先鋒榜優秀案例二等獎。深圳黎光項目的主要客戶包括國藥、燕文等。于2024年12月31日，園區整體出租率約84%，其中常溫倉出租率達97%。

萬緯上海奉賢臨港冷鍊園區是高標定制建造的水果冷庫，是集預冷、倉儲、越庫、質檢、庫存管理、催熟、包裝于一體的綜合運營中心，所有的庫區都配備了新風繫統與加濕繫統。觀點指數了解到，萬緯不僅為品牌方提供存儲商品的空間，還提供了定制化的倉庫内的運營、倉庫外的運輸服務。

此前的2月，園區的BRCGS A級認證升級為AA級認證，園區管理水平得到了國際認證的最高級别認可。

4月22日，菜鳥海外倉推出跨境“綠通”，基于覆蓋歐美、東南亞、澳洲等40多個海外倉，通過不同國家和區域之間的無憂轉倉、一鍵調度、智能預測等多項舉措，不僅幫助商家多元化布局海外市場；還依托于越南、墨西哥等海外倉，助力商家打造靈活、敏捷的供應鍊模式。

但同時也要注意到，4月9日，繼中國堅決反制的回應後，特朗普進一步加碼關稅戰，将對華關稅拉升至125%，立即執行；此外，暫停其他國家的對等關稅90天，但仍征收10%的基準關稅，措施立即生效。同日，美國政府進一步宣稱，考慮到3月加征的20%，對華總關稅調整145%。

跨境電商方面，4月21日，Temu發布通知稱，由于最近全球貿易規則和關稅的變化，運營費用有所增加，為了不降低質量，将從 2025 年 4 月 25 日起進行價格調整。SHEIN同樣發布類似通知，即稱其運營成本已上升，因此将從下周開始上調價格。

具體來說，關稅政策加速全球供應鍊轉移，中國企業通過東南亞、墨西哥等第三國轉口貿易的路徑受阻，迫使企業加快本土化生産和區域化倉儲布局。而高關稅也将導致中國跨境電商及制造企業需提前将貨物囤積至美國本土倉庫，以避免加征關稅後的成本飙升。

此外，觀點指數認為，墨西哥、東南亞（越南、泰國）因關稅優惠政策成為中轉樞紐，倉儲提供方未來可調整投資重心，加大對新興市場倉儲園區的布局。

投融資數基本持平，首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金設立

期内，據觀點指數不完全統計，共錄得3起融資事件，類型為債券、基金及ABS。

4月16日，九州通醫藥集團股份有限公司宣布醫藥倉儲物流Pre-REITs基金于當日募集完成。首期資金達到8.26億元，且已全部實繳到位。

觀點指數了解到，此項基金的設立是由高和資本與九州通醫藥集團共同完成，是國内首單醫藥倉儲物流Pre-REITs基金，高和資本将助力九州通搭建“公募REITs+Pre-REITs基金”多層次不動産權益資本運作平台，實現“資産培育—證券化退出—資金反哺”的閉環運作。

基金的投資人包括保險資金、産業投資機構、券商自營機構等，具體是九州通醫藥投資（湖北）有限公司作為基石投資人認購20%基金份額，剩余80%基金份額由瑞衆人壽保險有限責任公司作為領投方，湖北省鐵路發展基金有限責任公司、中信建投投資有限公司、北京楚昌私募基金管理有限公司、高和豐德（北京）企業管理服務有限公司共同參與投資。

4月14日，上海證券交易所信息披露顯示，東百集團倉儲物流持有型不動産資産支持專項計劃項目狀态更新為“已受理”。

觀點新媒體獲悉，該債券發行人為福建東百集團股份有限公司，拟發行總額為人民币15.02億元，債券品種為資産支持證券（ABS），承銷商為中金公司。

期内，據觀點指數不完全統計，僅錄得一起投資事件。

4月18日消息稱，京東物流宣布其位于廣州新塘的服飾行業專倉新塘三期正式啟用，標志着京東物流在服飾産業帶布局的重要一步。

據了解，新塘三期是目前京東物流在新塘産業帶内開設的最大自營及自動化倉庫，峰值庫存能力達到了50萬件。庫内布局采用正逆一體化設計，涵蓋了正向出庫、逆向退貨處理、復原能力以及全場景的倉儲服務，還增加了自動化設備的投入，極大提高了逆向處理效率。此外，三期倉還引入了服飾立式套袋機、高速直線分揀機等高效設備，進一步提升了訂單處理效率。

部分REITs增收不增利，出租率與市場表現相似

4月21日，南方順豐物流REIT上市。開盤價3.800，收盤價3.735，漲跌幅13.53%。觀點指數了解到，南方順豐物流REIT底層資産位于一線及核心二線城市，包括順豐華南轉運中心、順豐豐泰産業園·武漢項目及順豐豐泰産業園·合肥項目，合計資産估值約30.41億元，總可租賃面積46.5萬平方米，以分撥中心業态為主。

三個項目的出租率均維持在較高水平。深圳項目自2017年起出租率始終維持100%水平；武漢項目除2021年（投入運營起始年）外高標倉、分撥中心、立體庫、生活配套、冷庫及陰涼庫出租率維持較高水平，其中分撥中心于2021年11月起租，拉低了2021年平均出租率水平，2021年末的出租率為100%。

合肥項目2号樓分撥中心投入運營後由租戶逐步完成入駐，自2020年3月1日起出租率始終保持100%。産業辦公、生活配套部分的平均出租率分别于2021年、2024年1-9月達到90%以上，2024年1-9月産業辦公部分平均出租率有所下降，主要受宏觀經濟增速放緩影響，部分中小企業選擇縮小經營規模或進行業務調整，産業辦公租戶市場需求減少，導致出租率下降。

報告期内，五只倉儲物流REITs發布2024年業績情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

可以注意到，已上市的倉儲物流REITs中，中金普洛斯REIT的收入最高，為4.56億元，但淨利潤最低，為-0.99億元。對此，中金普洛斯REIT表示，報告期淨利潤下降幅度較大的主要原因是本年确認商譽減值損失1.13億元。

出租率方面，嘉實京東倉儲基礎設施REIT與其他4只REITs相比有較高的出租率，且出租率持續維持在100%，且其全部基礎設施資産租戶總數為 3 個，為重慶京邦達物流有限公司、 北京京訊遞科技有限公司、湖北京邦達供應鍊科技有限公司，所在行業均為電子商務。

而紅土創新鹽田港REIT、中金普洛斯REIT的出租率則同樣表現為較去年下降，與2024年倉儲物流市場整體表現類似。

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