籌劃未來 | 2025年5月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 物流指數略微回落，跨境電商籌劃未來 2025年4月份倉儲指數為50.7%，較上月小幅回落0.1個百分點，連續六個月保持在擴張區間。物流方面，2025年4月份中國物流業景氣指數為51.1%，較上月回落0.4個百分點。

4月28日，SHEIN在美國市場大幅上調商品售價，部分品類漲幅達377%，以應對即将實施的小額包裹關稅政策。5月15日，SHEIN計劃在越南租賃約15公頃土地用于建設倉庫。此次租地擴倉，旨在優化東南亞供應鍊布局，提升倉儲物流的效率，滿足當地及周邊市場的業務需求，增強全球競争力。同時，SHEIN還計劃在越南南部隆安省開設倉庫。

需求仍存，“平急兩用”項目完善地區發展體繫 市場方面，據觀點指數統計，此前倉庫空置率及倉庫平均租金已連續多個月呈持平态勢，但4月開始出現平均空置率下降，且與上月相比，重點41城中共計有22個城市的倉庫空置率均表現為下降。5月7日，香港玉湖集團旗下玉湖冷鍊（長沙）交易中心項目地塊一的4棟冷庫順利封頂，較原定計劃提前近2個月。玉湖冷鍊（長沙）交易中心是湖南省十大産業項目、省外商投資標志性項目，也是長沙市“平急兩用”公共基礎設施項目。

To B與To C齊發力，ESR私有化邁入最終實施階段 5月15日，京東物流與松下集團合作的無錫智能産地倉正式開倉運營。值得注意的是，無錫産地倉具備To B、To C全渠道履約能力，京東自營渠道訂單可快速完成物權轉移，建立逆向復原的處理能力，逆向退貨商品在産地倉完成鑒定、再生，形成高效供應鍊閉環。通過正向銷售物流和逆向退貨物流的無縫銜接，無錫倉不僅支持快速配送，還能高效完成逆向物流，确保庫存周轉更加靈活。5月15日，ESR 發布公告稱，已達成所有先決條件，推進公司私有化進程。這一進展也標志着歷時近一年的私有化方案邁入最終實施階段。

一季度業績出爐，以價換量繼續存在 從财務表現來看，2025年一季度的倉儲物流REITs中，收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度為9%，其他兩只REITs也同樣陷入此等情景（嘉實京東倉儲REIT收入同比下降1%，紅土創新鹽田港REIT收入同比下降8%）。縱觀2025年一季度倉儲物流REITs的出租率及租金單價情況，可以發現大部分REITs的出租率均有所提高，華泰寶灣物流REIT除外，其同比下降2.83個百分點。從租金單價來看，REITs大多面臨着租金下調、出租率上升的情況，也即是REITs持續進行以價換量的操作，以更低的租金來吸引租戶的入駐。

物流指數略微回落，跨境電商籌劃未來

物流各項指數方面，2025年4月份倉儲指數為50.7%，較上月微幅回落0.1個百分點，連續六個月保持在擴張區間。新訂單、收費價格、企業員工等指數均有明顯上升，平均庫存周轉次數保持在較高景氣水平運行，反映出倉儲業務活動活躍，需求保持增長，貨物周轉效率提高，供應鍊銜接順暢。期末庫存指數回落較為明顯，顯示庫存消耗速度仍在加快。

總體來看，4月份倉儲行業延續一季度平穩向好的運行态勢，二季度實現良好開局。

物流方面，2025年4月份中國物流業景氣指數為51.1%，較上月回落0.4個百分點。其中，業務總量指數、新訂單指數、庫存周轉次數指數、資金周轉率指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數均保持在50%以上的擴張區間。

4月中國快遞發展指數為443.2，同比提升6.5%。其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别為571.9、658.3、224.1和69.3，同比分别提升15.7%、1.5%、1.4%和2.4%。4月，快遞市場蓬勃發展，服務網絡能效提升，産業協同能力增強，智能化、綠色化發展取得積極成效。

此外，2025年4月份中國電商物流指數為111.1點，較上月回升1.1點。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、庫存周轉率指數、物流時效指數、履約率指數、滿意率指數、人員指數、實載率指數、成本指數均有所上升。

政策方面，據觀點指數不完全統計，報告期内共計有2項物流行業相關政策頒布，其中重慶發布的政策與近期各省市發布的類似，主要為降低物流成本的相關舉措。

4月，重慶市發展改革委、市政府口岸物流辦、市交通運輸委等7部門聯合印發《重慶市有效降低全社會物流成本若幹措施》。其中提出到2027年，我市社會物流總費用與GDP的比率降至13.3%以下。貨物運輸結構進一步優化，鐵路貨運量保持穩定，鐵路貨運周轉量較2023年增長13%，水路貨運周轉量保持穩定增長，江海聯運年均增長率3%。

此外，《若幹措施》還提出支持産業鍊供應鍊融合發展。圍繞降低物流全鍊條運行成本，推動現代供應鍊體繫建設、國家物流樞紐提檔升級、實施“新三樣”物流高效便捷工程、實施大宗商品精細物流工程、冷鍊物流高質量發展、培育壯大現代物流市場主體、城鄉農村物流發展，特别是針對重慶樞紐港産業園建設、“渝車出海”等方面，将加大政策支持力度。

4月26日，河北省人民政府辦公廳印發《2025年北方（滄州）跨境電商物流基地工作方案》，方案表示依托黃骅港至洛杉矶美西快線等航線，聚集跨境電商主體，推進航線拓展和基礎設施建設，提升貿易便利化和綜合服務水平，加快建設港口、物流、外貿、産業多元一體的北方（滄州）跨境電商物流基地（以下簡稱基地），打造全省高水平開放發展新引擎。

國務院關稅稅則委員會5月13日發布公告稱，自2025年5月14日12時01分起，調整對原産于美國的進口商品加征關稅措施。其中，規定的加征關稅稅率由34%調整為10%，在90天内暫停實施24%的對美加征關稅稅率。觀點指數了解到，此次調整是落實《中美日内瓦經貿會談聯合聲明》的成果。美方承諾取消4月對中國商品加征的91%關稅，並将對華的“對等關稅”從34%修改為暫停24%、保留10%；中方同步取消反制關稅，並暫停反制措施。

但近期也因為關稅的不确定性，部分跨境電商如SHEIN選擇在美國市場大幅上調商品售價以及在東南亞租賃倉庫。

4月28日，SHEIN在美國市場大幅上調商品售價，部分品類漲幅高達377%，以應對即将實施的小額包裹關稅政策。此舉涉及服裝、廚房用品等多類商品，凸顯貿易戰對美國消費者的潛在影響已開始顯現。

觀點指數了解到，此次調價，不同品類的漲幅差異顯著。美容與保健類前100件熱銷商品平均價格上漲51%，部分商品價格翻倍；家居用品和玩具平均漲幅超30%，其中10件套廚房毛巾價格暴漲377%；女裝漲幅相對較小，為8%。

5月15日，SHEIN計劃在越南租賃約15公頃土地用于建設倉庫。此次租地擴倉，旨在優化東南亞供應鍊布局，提升倉儲物流的效率，滿足當地及周邊市場的業務需求，增強全球競争力。同時，SHEIN還計劃在越南南部隆安省開設倉庫。

觀點指數認為，SHEIN選擇越南的核心動因是規避美國關稅政策風險，同時也避免因依賴單一市場而承受過大風險，因此此次SHEIN通過推動供應鍊多元化以增強抗風險能力。

需求仍存， “平急兩用”項目完善地區發展體繫

市場方面，據物聯雲倉披露，4月全國平均租金為3.20元/㎡·月，空置率為16.41%，兩者較上月均有所下降。41個重點城市的平均租金為23.69元/㎡·月，空置率為14.64%，兩者同樣較上月有所下降。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

據觀點指數統計，此前倉庫空置率及倉庫平均租金已連續多個月持平，但4月開始出現平均空置率下降，且重點41城中共計有22個城市的倉庫空置率與上月相比出現下降，遠多于3月倉庫空置率下降的城市數（3月僅有8個城市的倉庫空置率為下降，但有20個城市表現為較上月上升）。

報告期内，典型園區有普洛斯臨港國際物流園、玉湖冷鍊長沙項目、深圳國際綜合物流樞紐中心項目二期、深圳西部公路物流樞紐。

2024年，市場新增供應量同比下降10%，但仍突破1600萬平方米，短期租金水平持續承壓。然而，市場整體供應增速已逐步放緩，主要市場參與者的拿地規模同比下降近80%，不過普洛斯的運營情況發展較好，且與園區租戶進行擴容升級。

據普洛斯2024年年報披露，其資産組合包含價值達人民币2270億元的已竣工且穩定運營的物業，占總資産組合的85%以上，出租率為87%。2024年，普洛斯中國共簽約物流及工業設施新租和續租面積達2900萬平方米，同比增長12%。

普洛斯臨港國際物流園洋山特殊綜保區，依托洋山保稅港，緊靠浦東國際航空港，是集合海、陸、空等交通設施為一體的現代化保稅物流園區，占地面積4.65萬平米，建築面積2.32萬平米。

觀點指數了解到，項目依托洋山特殊綜保區的優惠政策，先後開展了保稅出口集拼、整車保稅進口等業務。此前與一家國際知名傳媒娛樂集團擴大合作，支持該企業中國區供應鍊運營中心的擴容升級，提升供應鍊效率。

5月7日，香港玉湖集團旗下玉湖冷鍊（長沙）交易中心項目地塊一的4棟冷庫順利封頂，較原定計劃提前近2個月。玉湖冷鍊（長沙）交易中心是湖南省十大産業項目、省外商投資標志性項目，也是長沙市“平急兩用”公共基礎設施項目。項目總投資34億元，占地約400畝，總建築面積約36.6萬平方米，庫容超28萬噸。規劃打造集展示展銷交易區、冷鍊倉儲交付區、進出口貿易服務區、商務配套區等四大功能區于一體的食品供應鍊全産業鍊交易中心。

觀點指數了解到，“平急兩用”公共基礎設施是集公共衛生、應急醫療和物資保障為一體的重大工程設施，重點在有條件的大城市布局，“平時”可用作旅遊、康養、休閑、倉儲物流等，“急時”可轉換為人員臨時安置、物資應急中轉場所，滿足公共衛生防控救治、臨時安置、物資保障等需求。

而早在2023年7月，國務院辦公廳印發《關于積極穩步推進超大特大城市“平急兩用”公共基礎設施建設的指導意見》，主要通過大城市在建設改造偏遠山區或地區的民宿、旅遊酒店、醫療機構、倉儲基地等設施時，提前嵌入公共衛生等突發公共事件應急功能，打造一批“平急兩用”公共基礎設施，進一步完善醫療應急服務體繫，補齊臨時安置、應急物資保障短闆，推動大城市更高質量、更可持續、更為安全地發展。

5月19日，深圳國際綜合物流樞紐中心項目二標段鋼結構吊裝封頂。據了解，該項目是廣東省重點工程，是深圳商貿服務型國家物流樞紐的核心部分，占地1350畝，總投資金額90.39億元，最大單棟建築面積為6.67萬平方米，分為兩期進行建設。其中，一期平湖南鐵路集裝箱中心站已建成運營，開行了中歐班列、中老班列等國際班列及深圳至長沙、成都、上海等國内班列，並将承擔深圳市2026年海鐵聯運140萬標箱的任務。

此外，深圳國際綜合物流樞紐中心項目二期智慧化物流綜合體，将建設85萬平方米的鐵路上蓋多功能倉儲設施，涵蓋高標倉、集運分撥、城市配送、跨境電商、冷庫、智慧倉等多種業态，打造全球首例“傳統鐵路貨站上蓋的智慧物流園”。項目建成後将成為全國最大單體鐵路物流中心和亞洲單體規模最大的“公、鐵、海”多式聯運中心，實現“鐵路+城市物流”功能的融合。對促進中歐班列提質增能，進一步發揮“一帶一路”建設輻射帶動作用，助力深圳打造全球物流樞紐城市具有重要意義。

To B與To C齊發力，ESR私有化邁入最終實施階段

5月17日，京東物流與中國人民大學合作的智慧快遞服務中心在通州校區正式啟用。此次合作，京東物流投入了包括第六代智能配送無人車在内的多項科技能力以及“京東服務+”等特色服務。

觀點指數了解到，京東物流将在中國人民大學通州校區采取“1+N”的服務模式，即設置1個占地近700平方米的快遞服務中心、投運N輛無人快遞車、部署N台室内配送機器人、配置N組智能快遞櫃等。

5月15日，京東物流與松下集團合作的無錫智能産地倉正式開倉運營。自2019年合作以來，雙方從最初的小家電線上渠道倉配業務逐步擴展至全品類供應鍊協同，通過智能預約、庫存整合、逆向再生等創新模式，顯著降低了物流成本，優化了訂單履約時效，提升了供應鍊的響應速度。

未來，雙方計劃從三大方向深化合作：一是推進智能化升級，建設家電行業首個大件外單自動化倉庫；二是強化全鍊路協同，構建敏捷的全球供應鍊網絡；三是推廣無錫模式至其他區域和品類，助力松下實現“一地創新，全國受益”。

值得注意的是，無錫産地倉具備To B、To C全渠道履約能力，京東自營渠道訂單可快速完成物權轉移，建立逆向復原的處理能力，逆向退貨商品在産地倉完成鑒定、再生，形成高效供應鍊閉環。通過正向銷售物流和逆向退貨物流的無縫銜接，無錫倉不僅支持快速配送，還能高效完成逆向物流，确保庫存周轉更加靈活。

To B端，企業客戶（如制造商、批發商）需要定制化、長周期的倉儲解決方案。To C端，消費者端（如電商、零售）要求高頻次、高時效的訂單處理能力，包括快速分揀、精準配送和用戶體驗優化。例如，電商倉儲則需支持渠道訂單自動化處理和實時庫存更新。

觀點指數認為，倉儲作為現代供應鍊的核心環節，需整合上下遊資源，實現全鍊路數據共享。To B主要支持與制造、采購環節的深度協同（如需求預測、定制化生産），而To C則直接觸達終端消費者，提升交付效率。若僅僅專注于一方，則可能影響倉儲的出租情況。

報告期内，據觀點指數不完全統計，僅有1起融資事件。

4月24日，高瓴旗下物流平台高麓集團正尋求1億美元私募信貸融資，用于收購資産，以北京和上海倉儲資産作抵押。

近期，高麓集團在資本市場的動作較為頻繁。4 月 10 日，埃頓旗下的NXpark表示與高麓集團正式達成戰略合作，雙方将圍繞産業空間的聯合開發、運營與資産管理，開啟工業基礎設施新一輪合作範式。

樣本企業方面，5月15日，ESR 發布公告稱，已達成所有先決條件，推進公司私有化進程。公告顯示，要約人已自英國金融行為管理局、新西蘭海外投資辦公室、證監會、新加坡金融管理局、根西島金融服務委員會及韓國公平交易委員會取得規則3.5公告内“提案及協議安排的先決條件”一節第(a)、(b)、(d)至(f)及(h)段所載的必要批準，因此該等先決條件已達成。

這一進展也標志着歷時近一年的私有化方案邁入最終實施階段。根據計劃，ESR将在私有化後撤銷港股上市地位，成為一家由國際财團主導的私營企業。

觀點指數認為，ESR私有化後将更為靈活地剝離非核心資産（如已出售的ARA私募基金業務和酒店信托），並通過REITs等工具優化資本結構，因為公開市場的股價波動和融資限制可能阻礙剝離進程。

一季度業績出爐，以價換量繼續存在

2025年，7只倉儲物流REITs公布一季度業績情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

從财務表現來看，2025年一季度的倉儲物流REITs中收入最多的是中金普洛斯REIT，但其收入仍同比下降，下降幅度為9%，其他兩只REITs則同樣陷入收入下降的境況（嘉實京東倉儲REIT收入同比下降1%，紅土創新鹽田港REIT收入同比下降8%）。

淨利潤方面，披露2025年一季報的7只倉儲物流REITs中僅有中航易商倉儲REIT淨利潤為負值，對此其表示是因本基金發行時持有的基礎設施項目平均剩余折舊年限為12.28年，合並報表投資性房地産每年折舊攤銷金額約1.72億元，導致淨利潤為負數。

（注：部分REITs並非同期變化，因為其2024年一季度還未上市，所以對比的為2024年末數值）

縱觀2025年一季度倉儲物流REITs的出租率及租金單價情況，可以發現大部分REITs的出租率均有所提高，華泰寶灣物流REIT除外，其同比下降2.83個百分點，據其一季報，受國際貿易政策波動影響，天津項目租戶對業務穩定性的預期趨于謹慎，導致續約進程延緩及擴倉計劃推遲。

此外，華泰寶灣物流REIT還表示，近期嘉興項目周邊新增供應量顯著增加，嘉興經濟開發區智能産業園漣創項目新增6.3萬平方米供應；圓通機場項目将分階段入市，預計累計供應60萬平方米，未來市場競争壓力将進一步加大。項目在報告期初面臨租戶續租意願減弱，出租率階段性下滑的挑戰。

從租金單價來看，REITs大多面臨着租金下調，出租率上升的情況，也即是REITs持續進行以價換量的操作，以更低的租金來吸引租戶的入駐。

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