擴募新進展 | 2025年5月住房租賃發展報告

觀點指數 京津冀公積金提取政策突破區域限制，50城住宅租金同比普遍下滑 據觀點指數不完全統計，2025年4-5月中央及地方層面多維度發力，致力于推動住房租賃市場更加規範、健康、有序發展。地方層面上，成都、青島、廣東、浙江以及京津冀區域圍繞租房權益保障精準施策。租房市場表現上，2025年4月，50城住宅平均租金單價為32.29元/平方米/月，環比微漲0.49%，同比下跌4.2%。其中，一線城市得益于強勁的經濟韌性與住房需求支撐，住宅租金表現仍具韌性。

多元合作格局漸顯，樣本企業開業項目數有所下滑 包括萬科泊寓在内，近期雅詩閣、朗詩寓、百瑞紀集團、瓴寓國際等租賃企業積極對外合作，涉及項目開發、運營管理、服務創新等環節，以整合資源，發揮各自優勢。期内，新開項目方面，據觀點指數不完全統計，樣本企業錄得17個租住項目新開業，對比上個報告期有所下滑。

中金廈門安居REIT擴募申報，保租房REITs市場持續擴容 保租房REITs市場表現持續活躍，首發與擴募雙輪驅動效應顯著。其中，中金廈門安居REIT于2025年4月28日正式向上交所提交擴募申請，並于5月9日獲上交所受理，計劃通過擴募資金認購中金公司發行的第2期資産支持專項計劃。首發端，華泰紫金蘇州恒泰租賃住房REIT将于5月21日上市交易，将成為第八單上市交易的保租房REIT産品。

二級市場表現良好，核心地段長租公寓資産仍受資本追捧 從市場表現來看，保租房REITs的抗周期屬性愈發顯著。截至2025年5月16日，已上市保租房REITs價格集體上漲，今年以來漲幅從12.57%到48.42%不等。與此同時，近年來，長租公寓資産憑借穩定性強、政策支持明确、增值潛力突出等核心優勢，吸引着各類資本加速布局。

京津冀公積金提取政策突破區域限制，50城住宅租金同比普遍下滑

5月7日，據金融監管總局披露，2025年一季度住房租賃貸款快速增長，同比增幅為28%，政策實施效果初顯。

住房租賃市場在政策支持下加速發展，市場參與主體獲取資金的渠道更為順暢，能夠更好地開展租賃住房的建設、運營與管理工作。

随着住房租賃貸款規模的持續增長，預計未來市場上的租賃住房供應量将進一步提升，有助于緩解大城市新市民、青年人等群體的住房壓力，推動構建“租購並舉”的住房制度，促進房地産市場平穩健康發展。

金融支持上，期内央行在《2025年第一季度中國貨币政策執行報告》中提出，拓寬保障性住房再貸款使用範圍。這意味着更多符合條件的項目能夠獲得政策資金的支持，為收購存量商品房用作保障性住房、長租房等項目注入“強心針”，有助于盤活市場存量資源。

除此之外，據觀點指數不完全統計，2025年4-5月中央及地方層面多維度發力，致力于推動住房租賃市場更加規範、健康、有序地發展。

數據來源：公開資料，觀點指數不完全統計

中央層面，國家市場監督管理總局發布《城鎮房屋租賃合同（示範文本）》，從根本上對租賃市場的交易規則進行規範。新版合同強制明确租賃期限、支付方式、維修責任等12項基礎條款，並新增“特别提示”模塊，用于核驗出租人身份、房屋權屬及安全條件，還細化了優先承租權、代為清償權等專業術語解釋。

地方層面，據觀點指數不完全統計，期内成都、青島、廣東、浙江、成都等地以及京津冀區域圍繞租房權益保障維度，精準施策，致力于提升租客的居住穩定性、減輕租房經濟壓力、優化租賃市場環境。

舉例來說，北京住房公積金管理中心發布的《關于進一步做好推動京津冀住房公積金協同發展相關工作》通知，自2025年5月1日起正式施行。該通知打破了以往職工僅能在京租賃住房才可申請提取北京住房公積金的限制，規定職工若租住津冀地區保障性租賃住房，可參照在京租賃保障性租賃住房的提取條件，申請提取公積金。以實際月租金作為每月提取限額，且不受月繳存額限制。這一政策的調整，對于在京津冀區域内跨城市工作、生活的租房群體而言，極大地減輕了租房資金壓力。

市場供給層面，廣東印發《廣東省提振消費專項行動實施方案》，提出穩妥推進城中村改造、老舊小區改造，擴大保障性住房供給，並支持城市收購存量商品房用作保障房。

住宅租金表現上，觀點指數篩選重點50城（包括北京、上海、廣州、深圳、杭州、成都、武漢等城市在内），監測其住宅平均租金的走勢情況。

數據來源：同花順，觀點指數整理

2025年4月，50城住宅平均租金單價為32.29元/平方米/月，環比微漲0.49%，同比下跌4.2%。

同期，重點50城租金環比變動區間在-3.76%到2.9%之間，其中54%的重點城市租金出現環比下跌；與此同時，50城租金同比變動區間為-9.33%到3.35%之間，且92%的重點城市租金同比下跌，租房市場長期的下行壓力依舊顯著。

北京、上海及深圳等核心一線城市住宅租金穩居前三，住宅租金單價分别為117.89元/平方米/月、103.51元/平方米/月以及96.5元/平方米/月。

值得一提的是，四個一線城市住宅租金環比均實現不同程度的上漲，漲幅區間為0.69%到2.75%不等，一線城市憑借強勁的經濟韌性與住房需求支撐，住宅租金表現仍具韌性。

由于市場上租賃住房供應相對充足，且宏觀經濟環境和人口流動等因素尚未出現根本性改變，市場活躍度難以大幅提升，區域分化也将持續，核心城市憑借經濟與需求優勢，租金有望維持穩定或溫和上漲，而部分非核心城市則仍需應對租金下行的壓力。

長期來看，随着國家住房租賃政策的深化落實，如加大保障性租賃住房供給、規範市場秩序、完善租賃權益保障等措施的持續推進，租房市場機制逐步完善，進一步推動市場實現長期可持續發展。

多元合作格局漸顯，樣本企業開業項目數有所下滑

值得注意的是，近期住房租賃市場頻現合作消息，為市場參與主體及行業發展注入動力。

數據來源：觀點指數不完全統計

據觀點指數不完全統計，期内包括萬科泊寓、雅詩閣、朗詩寓等多家住房租賃運營商與外部企業達成合作。

4月28日，深圳地鐵置業集團有限公司與深圳市泊寓商業管理有限公司正式簽署深鐵項目租賃運營合作框架協議，全力深化住房租賃領域的融合發展。

與此同時，期内泊寓以委托管理模式簽約蘇州高新區菁英公寓東區項目，計劃運營844套房源。據泊寓官微披露，在房地産市場深度調整與行業模式轉型的大背景下，泊寓積極求變，将目光聚焦于存量資産的盤活，2024年成功盤活超8000套内外部存量房源，存量資産盤活正成為其增長的新引擎。

另外，據萬科披露的2025年第一季度報告顯示，一季度萬科泊寓營業收入同比增長6%至8.84億元，期内新拓展房源5213間，新開業4001間。

截至一季度末，泊寓已開業房量增至19.4萬間，管理房量為26.6萬間，其中已有12.5萬間納入保障性租賃住房。

同時，萬科泊寓2025年一季度運營數據表現穩健，客戶粘性持續增強。數據顯示，其一季度出租率達93.9%，與上年同期持平，續租率同比提升2.7個百分點至58.5%，租客對服務的認可度顯著提升，在租合同租期從去年同期的289天延長至315天，較去年同期延長26天，客戶粘性進一步提高。

對外合作上，泊寓在濟南、長春、天津、合肥、武漢等多個城市與國資平台開展深度合作，為新市民提供高品質的租住空間。

包括萬科泊寓在内，近期雅詩閣、朗詩寓、百瑞紀集團、瓴寓國際等租賃企業積極對外合作，在項目開發、運營管理、服務創新等環節全面發力，通過合作整合資源，發揮各自優勢。

舉例來說，錦江酒店與雅詩閣聯手成立錦詩庭酒店管理有限公司，經營範圍涵蓋酒店管理、企業管理咨詢、市場營銷策劃等多個領域。

另外，4月25日，雅詩閣公布，今年前四個月新增三個簽約項目，分别位于菲律賓、新加坡及中國溫州。至此，雅詩閣全球管理項目超80個，分布于43座城市，可提供超1.74萬個運營或建造中的住宿單位。

值得一提的是，5月16日，雅詩閣中國推出在華特許經營模式，並發布Citadines馨樂庭品牌2.0及雅院品牌煥新升級。

随着住房租賃企業對外合作不斷深入與拓展，将有望提升住房租賃市場整體供給質量與服務水平，為租客提供更豐富、優質、個性化的居住選擇，推動住房租賃市場朝着規模化、專業化、品牌化的方向加速邁進。

數據來源：觀點指數不安全統計

期内新開項目方面，據觀點指數不完全統計，樣本企業錄得17個租住項目新開業，對比上個報告期有所下滑。

其中萬科泊寓于杭州、天津、上海、合肥四城開出新店，管理規模進一步增長。

除此之外，期内保利和寓、碧家公寓、城投寬庭、合肥承寓、朗詩寓、美寓、融通融寓以及上海城方等租賃企業同樣有新項目亮相。

新開項目類型囊括保租房、人才公寓、白領公寓、服務式公寓、租賃社區等，産品結構多元化，為不同人群帶來租住新選擇。

城市維度上，上海、杭州、合肥、南京等長三角城市在新增項目中的比例超過60%（如上海3個項目、杭州2個、合肥5個）。

北京、天津各落地1個項目（如融通融寓北京魏公村店、萬科泊寓天津悅巢店），聚焦高校與産業園區周邊。

從樣本企業新開業城市分布來看，長三角、京津冀等核心城市群仍是租賃企業競争焦點，中西部省會城市逐步成為第二增長曲線。

值得注意的是，地方國企持續擴大房源供給。其中，5月14日，鄭州市2025年第二批保障性租賃住房上線“鄭州市保障性租賃住房繫統”進行配租，涉及鄭州城發東華美寓、鄭州城發荥澤美寓，以及分散式房源等配租項目。另有，鄭州城發金沙美寓、華山美寓、復興美寓三個項目于5月8日—5月10日辦理集中入住。

同時，合肥承寓作為深耕本地市場的主力軍，正以多元策略加速規模擴張。據觀點指數不完全統計，5-6月，合肥承寓将有5個租賃住房項目陸續開業，覆蓋濱湖、包河、蜀山等5大核心區域，預計今年上半年累計入市的房源超1500套。

當前，地方國企持續加碼住房租賃市場，随着更多優質資源的整合與釋放，其有望進一步優化市場格局，為解決新市民住房問題、促進房地産市場平穩健康發展，發揮關鍵作用。

中金廈門安居REIT擴募申報，保租房REITs市場持續擴容

保租房REITs市場表現持續活躍，首發與擴募雙輪驅動效應顯著。

其中，中金廈門安居REIT于2025年4月28日正式向上交所提交擴募申請，並于5月9日獲上交所受理，計劃通過擴募資金認購中金公司發行的第2期資産支持專項計劃。該項目發起人為廈門安居集團有限公司，管理人為中金基金。

數據來源：基金招募說明書，觀點指數整理

據觀點指數了解，中金廈門安居REIT已持有的基礎設施資産包括園博公寓和珩琦公寓兩個保障性租賃住房，建築面積約合19.86萬平方米。

已持有基礎設施資産運營平穩，今年第一季度，兩個項目出租率均超99%，出租率保持高位，同時租金單價穩步提升。

擴募完成後，該基金持有的基礎設施資産将由3個保障性租賃住房和1個公共租賃住房組成，集中在廈門，總建築面積合計約28.85萬平方米，房源體量合計4665套，估值為12.282億元。

據基金披露的招募說明書披露，截至2024年12月末，基礎設施資産整體出租率達97.95%。其中，已持有基礎設施資産出租率為99.71%，拟購入基礎設施資産出租率為94.08%，底層項目整體運營狀況良好，市場需求較為穩定，資産的吸引力較強。

從資産配置角度來看，本次資産購入将進一步擴充中金廈門安居REIT對廈門市各區域租賃住房資産的覆蓋範圍，可以有效分散基金的資産組合風險，有利于拓展基金持有的租賃住房資産組合，使基金在獲取穩定現金流的同時兼具成長性。

觀點指數發現，擴募成保租房REITs發展的重要方向，包括上文提及的中金廈門安居REIT在内，多單已上市保租房REITs積極推動擴募進程。

舉例來說，華夏北京保障房REIT率先于2025年3月取得證監會的擴募申請批復和上交所無異議函；華夏基金華潤有巢REIT則在2024年5月30日就公告了啟動擴募。

首發端，4月25日，華泰蘇州恒泰租賃住房REIT正式宣布基金合同生效，標志着又一保障性租賃住房REITs項目落地，為住房租賃市場的金融創新與資産證券化進程注入新活力。

據早前基金披露的發售募集結果顯示，該基金吸引了衆多投資者參與，網下認購表現尤為突出，剔除無效報價後，拟認購數量總和為233.77億份，為網下初始發售份額數量的222.64倍，創下歷史新高，體現了投資者的認可。

據基金最新公告披露，該項目将于5月21日上市交易，将成為第八單上市交易的保租房REIT産品。

該REIT底層資産為菁英公寓，位于蘇州獨墅湖科教創新區核心地段，周邊集聚5000余家高新企業，項目長期保持90%以上的出租率，2024年末出租率達93.33%。

今年一季度新增匯添富上海地産租賃住房REIT上市，保租房REITs發行端新項目加速落地。與此同時，中國建築、杭州城投集團、萬科、甯波城投集團、越秀集團等多家企業積極推進保租房REITs，市場規模料将持續擴容。

可以看到，保租房REITs正成為保障性租賃住房領域與資本市場深度融合的關鍵紐帶，以“提質擴容”為核心驅動力，推動行業步入全新發展階段。

二級市場表現良好，核心地段長租公寓資産仍受資本追捧

從市場表現來看，保租房REITs的抗周期屬性愈發顯著。

數據來源：同花順，觀點指數整理

同花順數據顯示，截至2025年5月16日，已上市保租房REITs價格集體上漲，今年以來漲幅從12.57%到48.42%不等。

其中紅土深圳安居REIT、中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤有巢REIT上市至今累計漲幅均超50%。二級市場表現可圈可點，保租房REITs的抗周期屬性獲投資者認可，主要得益于底層資産現金流穩定、政策端持續支持等。

另外，近期，已上市的保租房REITs陸續披露了2025年第一季度業績表現報告。

數據來源：基金公告，觀點指數整理

已披露的6只保租房REITs，第一季度合計收入約為1.34億元，淨利潤合計約4271萬元。招商基金蛇口租賃住房REIT無同比變動數據。

國泰君安城投寬庭保租房REIT單季度基金收入和淨利潤均位居首位，分别為4467萬元和2022萬元。

同比表現上，中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT實現收入和淨利潤的雙增長，運營穩定，盈利能力較強。華夏基金華潤有巢REIT雖收入微降，但淨利潤實現80.31%的大幅增長。

與之對比，紅土深圳安居REIT、國泰君安城投寬庭保租房REIT出現收入和淨利潤雙下滑，需關注其資産運營策略及市場環境變化影響。

另外，多數保租房REITs的EBITDA在一季度出現環比下降，紅土深圳安居REIT環比和同比雙降且幅度較大。中金廈門安居REIT、華夏北京保障房REIT以及華夏基金華潤有巢REIT單季度EBITDA表現穩健，同比均實現不同程度的增長。

投資市場表現上，近年來，長租公寓資産憑借穩定性強、政策支持明确、增值潛力突出等核心優勢，吸引着各類資本加速布局。

5月16日，位于上海中環真如城市副中心的中駿天悅方隅公寓成功完成股權交易，買家為上海本土企業，交易價格約2億元。

據觀點指數了解，項目共有152間loft復式公寓，包括一居室和二居室兩種戶型，目前基本滿租，單房月租金約9000-12000元。

與此同時，5月15日，海新黃浦實業集團股份有限公司發布公告稱，拟以2.15億元收購位于北京市昌平區矽谷SOHO-2号樓的辦公寫字樓項目，收購價較評估值（3.31億元）低35%。

據了解，此次收購後将通過裝修改造納入北京市保障性住房體繫，響應“非居改租”政策（允許商辦用房改建為租賃住房），預計總成本2.83億元。

新黃浦表示，此次收購将進一步提高公司業務規模，擴大業務區域布局，強化市場開拓能力，並增強公司的持續經營和盈利能力。

企業通過收購存量資産轉型保租房，可同時享受政策補貼、低成本融資、長期收益等優勢，形成可持續發展模式。

城市維度，上海、北京等一線城市因人口流入穩定、租賃需求旺盛，核心地段長租公寓資産仍受資本追捧，即便在市場波動期仍能保持估值韌性。

随着長租公寓行業的不斷發展和市場的逐漸成熟，預計未來長租公寓大宗交易市場将繼續保持活躍。同時，投資者可能會更加注重項目的運營管理和服務品質，以提升競争力和盈利能力。此外，随着政策的不斷完善和市場的進一步細分，長租公寓大宗交易市場的投資策略和産品類型也會更加多元化。

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