卓越指數 • 2025 産業園區暨基礎設施投資發展報告

前言

2025年，産業園區正經歷着深刻的變革，從單純的“空間載體”逐步向“生态構建者”加速進化。國家政策持續向聚焦産業、回歸制造傾斜，數字化與智能化技術在園區的應用也更為普及，這一繫列宏觀趨勢推動着産業園區暨園區基礎設施不斷探索、适應與進化。

當下，産業園區已步入存量時代，需求趨近飽和的同時，供應卻持續攀升，未來幾年或将達到高峰。在挑戰重重的産業園區復蘇之路上，今年仍有衆多企業憑借專業實力嶄露頭角。頭部企業借助“以投帶引”的策略，強化了對産業鍊的掌控力；專精特新企業以矩陣式集聚，催生出産業協同的全新範式。人工智能算力中心、低碳技術實驗室等新型基礎設施，也在特色園區提前布局卡位。

觀點指數将回顧過去一段時間産業園區暨基礎設施的投資發展，形成全面觀察《卓越指數 • 2025 産業園區暨基礎設施投資發展報告》。同時，總結肯定在中國産業園區全鍊條中擁有卓越成就的企業、機構、園區項目及REITs典範等，該研究成果不僅是對行業先行者實力的權威認證，更是凝聚了對行業創新的深刻洞察與不懈追求，共同繪制中國産業發展的新藍圖。

市場綜述：調整與分化

産業園租金新低，數據中心賽道蓬勃發展

當前産業園區投資、運營的市場正呈現顯著分化的發展态勢：傳統産業園區面臨租金與入住率雙重調整的壓力，而數據中心領域憑借強勁的需求支撐與價值提升，穩健發展，成為推動産業新型基礎設施高質量發展的重要增長極。

從産業園區市場表現來看，平均租金已呈現明确的“階梯式下滑”态勢。數據顯示，2022年一季度産業園區平均租金為138.0元/㎡/月，此後該指標進入持續下行通道，截至2025年三季度，這一數值已降至105元/㎡/月，創下三年半以來的新低，累計降幅達24%。

租金的持續走低，客觀反映了産業園區市場供過于求、企業承租能力減弱的行業現狀，其中傳統制造業、低端服務業所屬園區受沖擊更為明顯，租金下行壓力尤為突出。

入住率方面，産業園區招商難度持續加大，園區采取的“以價換量”策略效果逐步減弱。2022年一季度，産業園區整體入住率尚保持在90%以上，此後便進入逐年下滑的通道，2025年第三季度這一指標已低至69.5%，首次跌破70%的關口。

這意味着目前全國超18億平方米園區面積處于空置狀态，企業擴張意願不足、園區産業定位模糊、同質化競争加劇等多重因素疊加，共同導致傳統産業園區招商進入階段性調整期。

與産業園區的低迷表現形成鮮明對比，數據中心市場同期發展态勢相對較好。收入端數據顯示，數據中心單方收入從2022年第一季度的325.1元/㎡/月持續上升，2025年第三季度仍穩定保持在366元/㎡/月以上，增長動力持續強勁。

這一增長态勢的形成，既得益于數字經濟快速發展帶來的算力需求爆發式增長，也與數據中心行業自身高端化、智能化升級所帶來的價值提升密切相關。

簽約率方面，數據中心市場雖有小幅波動，但整體維持在較高水平。2022年一季度數據中心簽約率為95.3%，此後在90%-93%區間内平穩波動，2025年第三季度回升至92.3%，始終遠超同期傳統産業園區的入住率。雲計算、人工智能、工業互聯網等新興産業對數據存儲、計算需求的剛性支撐，為數據中心市場提供了穩定的發展基礎。

計費率指標層面，數據中心市場整體呈現持續上升的趨勢。2022年一季度數據中心計費率為67.4%，此後穩步提升，盡管2025年第三季度略有回落至74.5%，但整體仍處于上升通道。這一特征不僅反映了數據中心資源的高效利用，也體現出客戶對數據中心服務的深度綁定，進一步鞏固了數據中心市場的盈利水平。

在傳統産業園區面臨租金、入住率雙重壓力持續探底的背景下，數據中心憑借數字經濟發展的時代紅利，在收入、簽約率、計費率等核心維度上表現較好。當前産業園區投資及運營市場呈現的是分化格局，順應國家大戰略，聚焦數字新基建、精準布局高價值賽道，将成為産業園區投資與運營突破周期限制、實現高質量發展的關鍵。

供求端加重失衡，科技行業支撐租賃需求

當前，北京、上海、廣州、深圳四大重點一線城市産業園區市場呈現供求失衡加劇、整體調整的特征，各城市依托自身産業基因，形成差異化發展格局。

從市場供求基本面觀察，四城園區市場的供需失衡加劇，直接加大租金下行與空置率上升的雙重壓力。數據顯示，北京、上海、深圳、廣州的供求比分别達到1.88、2.63、1.45、1.77，供需錯配問題持續凸顯，租金下行趨勢在短期内難以實現有效逆轉。

展望下半年，園區市場供應壓力仍将進一步釋放。其中，上海預計新增供應約83萬平方米，深圳新增供應達84萬平方米，廣州将有80萬平方米新載體入市，北京也将有40.3萬平方米的新載體推出。持續增長的市場供應，或将進一步加劇區域的供需矛盾。

租金表現方面，四城園區平均租金均出現同比下滑，其中北京為138.5元/㎡/月，同比下降3.7%；上海為133.8元/㎡/月，同比下降2.2%；深圳為84.1元/㎡/月，同比下降4.0%；廣州為68.6元/㎡/月，同比下降1.4%。空置率同步呈現上升态勢，上海、廣州、北京、深圳分别同比上漲1.2%、0.9%、0.5%、0.3%，市場去化壓力持續加大。

從需求結構來看，科技及關聯行業已成為園區租賃市場的核心驅動力，且其對不同城市的需求拉動作用呈現出鮮明的産業特色。

北京園區市場受益于新型制造園區的集中交付，以及芯片、半導體産業的穩步發展，租賃需求呈現明顯的集聚效應。其中，醫藥及生命科學行業需求占比達49%，工業品制造業占比28%，成為支撐區域市場的核心力量；與此同時，以汽車及配件為代表的消費品制造業也展現出較強的發展活力，進一步豐富了區域産業生态。

上海園區市場的需求動力高度集中在TMT行業。一方面，AI技術與半導體行業的深度融合推動智能制造加速發展，帶動上下遊企業加速擴張；另一方面，AI與BI的協同應用吸引大量軟件開發企業搬遷布局，為市場注入增量需求。同時，新能源汽車企業積極拓址，傳統制造企業也在加大研發投入以推動産業升級，共同構成需求增長的重要支撐。

深圳上半年的園區租賃需求呈現多領域協同發展特征，跨境零售、互聯網科技、制造業占比位居需求前列。依托電子産品與元器件交易、日用消費品以及跨境服務形成的完整産業生态，區域内優質産業載體提供了強勁的需求動能，構建起獨具特色的産業集聚格局。

廣州園區市場的需求則集中在互聯網科技、消費品制造等領域。依托大灣區制造業根基與商貿流通優勢，廣州在消費科技、專業服務等領域形成産業集群，為園區租賃需求提供了穩定支撐，同時跨境零售等行業也貢獻了一定比例的租賃需求，形成多元化的需求結構。

值得關注的是，不同片區獨特的産業基因将持續催化結構性機會，成為産業園穿越市場周期的關鍵支點。依托核心産業形成的差異化競争力，将在供需失衡的大環境中為優質園區開辟增長空間，推動産業園區市場向“結構優化、産業聚焦”的方向持續演進。

指數體感雖“偏冷”，“十五五”科技可能逆轉發展格局

從宏觀指標表現來看，國家統計局數據顯示，2025年10月份規模以上工業增加值同比實際增長4.9%，較9月份回落1.6個百分點，工業增長節奏的放緩凸顯出市場需求恢復的階段性壓力。

其中，傳統制造領域面臨的挑戰尤為突出，鋼鐵、水泥等行業受産能過剩影響持續處于調整通道，市場環境變化正推動相關産業加速轉型，通過智能化升級提升生産效率、以綠色化發展契合政策導向，在結構優化中探尋新的增長空間。

與傳統制造業的調整态勢形成鮮明對比，科技驅動型産業在市場競争中展現出強勁的增長韌性。從滾動一年内重點行業産量同比增速來看，工業機器人、集成電路、新能源汽車等新興賽道表現尤為突出，成為拉動工業經濟的重要力量。

作為科技要素整合與價值轉化的核心陣地，科研技術服務業的發展活力同樣引人注目。三季度數據顯示，該行業銷售收入同比增長22.3%，創新驅動的發展特征愈發鮮明，為科技成果向現實生産力轉化提供了有力支撐。

核心技術制造領域的多點突破，構成了科技産業增長的核心支撐。集成電路制造行業銷售收入同比增長17%，在芯片設計、制造、封裝測試全産業鍊協同發力下，我國半導體産業國産化進程持續提速，有效緩解了關鍵技術的“卡脖子”壓力。

機器人制造行業銷售收入同比增長21.7%，工業機器人在汽車、電子、新能源等重點領域的應用場景不斷拓展，服務機器人則在醫療、養老、教育等民生領域持續滲透，市場規模與應用深度同步提升。

無人機制造行業的爆發式增長成為新質生産力的典型代表，該行業銷售收入同比增長69.8%，在工業巡檢、農業植保、物流配送等多個領域的商業化應用上取得突破性進展，技術創新與場景落地的高效結合，推動無人機從單一工具向産業級解決方案升級。

值得關注的是，2025年10月PPI（生産者價格指數）同比下降2.1%，降幅較上月收窄0.2個百分點，且已連續3個月呈現收窄态勢。市場“反内卷”效果正逐步顯現，規範市場競争秩序的相關政策成效持續釋放，為産業健康發展營造了更加公平有序的環境。

随着“十五五”規劃的全面實施，其明确提出“搶占科技發展制高點，不斷催生新質生産力，強化科技自立自強，加強原始創新和關鍵核心技術攻關”的發展方向，為科技産業發展注入強勁政策動力。

從發展脈絡來看，“十五五”規劃的核心任務之一是推動經濟完成第二次轉型。“十四五”期間已實現從房地産向制造業的第一次轉型，未來五年則将聚焦于從一般制造業向科技産業的跨越，這一轉型方向精準契合當前科技産業的增長态勢。

從地方實踐來看，各地将依托自身資源禀賦與産業基礎，在“十五五”規劃框架下形成差異化産業布局，避免同質化競争，例如中西部城市聚焦特色優勢産業，東部沿海城市主攻高端創新産業，通過精準定位構建各具特色的産業生态。

在集成電路、人工智能、量子科技等“卡脖子”領域，政策支持與資本投入持續加大，技術突破周期有望縮短，國産替代進程将加速推進；數字經濟與實體經濟的融合将從“表層應用”走向“深度滲透”，工業互聯網、智能制造将成為傳統産業升級的標配，催生大量新業态、新模式。

同時，産業綠色化改造将從“可選動作”變為“必選動作”，新能源、節能環保等産業将迎來爆發式增長，傳統産業的綠色轉型也将釋放巨大的市場空間。

與此同時，《深化智慧城市發展推進全域數字化轉型行動計劃》等配套政策的出台，将從應用場景拓展、數字基礎設施建設等方面為科技産業提供全方位支撐，新質生産力有望在政策合力下，成為推動經濟增長的核心引擎。

在“十五五”規劃的戰略引領下，随着核心技術領域突破的持續推進、地方産業生态的不斷完善以及政策環境的日益優化，科技産業有望成為推動經濟整體回升、實現發展局勢逆轉的核心動力，為中國式現代化建設提供強有力的科技支撐。

産業園區暨基礎設施：科技重塑價值鍊

經濟周期與産業轉型的雙重沖擊下，傳統“房東式”運營模式效能衰減，當單純依靠租金收益的盈利邏輯難以為繼，供需錯配的結構性矛盾愈發突出。

部分傳統工業集聚區，因缺乏核心産業支撐，園區空置率持續走高，營收降幅超過30%；而長三角、珠三角核心區域，依托半導體、AI等科技産業集聚，園區出租率穩定在90%以上，企業營收增速突破30%。顯然，科技産業賦能已成為園區穿越周期的核心變量。

“十五五”規劃明确産業園區“科技化、生态化”轉型路徑，政策東風下産業基金與科技企業合作深度綁定，“資本+産業+空間”的協同模式成為園區運營發展新範式。

當前行業發展的“逆轉”邏輯已初步形成，那些錨定高新技術賽道、具備數智化運營能力、依托鍊主企業形成産業集群的園區，正借助科技産業發展浪潮邁向高質量發展新階段。

運營：企業韌性生長，萬億級産業投資基金持續賦能

當前，營業收入的分化表現是園區運營市場最鮮明的特征。陸家嘴以74.23%的同比增速領跑行業，營收實現120.38億元；中新集團、張江高科營收增速介于19%-31%之間，保持穩健增長；招商蛇口、潤澤科技增速均超15%，經營基本面紮實。

而電子城、華夏幸福營收降幅分别達46.70%、72.09%，浦東金橋、蘇州高新降幅也分别達30.46%、27.42%，業務結構調整與市場需求變化帶來的挑戰集中顯現。

利潤層面，頭部企業盈利爆發力突出，張江高科、中新集團、上海臨港前三季度歸母淨利潤同比分别增長15.94%、28.57%、40.43%，核心業務與投資布局的協同效應持續釋放。

部分企業經營承壓明顯，華夏幸福歸母淨利潤虧損98.29億元，同比降幅達393.87%；東湖高新、外高橋淨利潤降幅均超60%；市北高新雖投資收益大幅增長，但歸母淨利潤仍虧損1.87億元，非經常性收益難以對沖核心業務的經營壓力。

數據中心賽道的異軍突起，成為部分企業突破增長瓶頸的關鍵。營收端，潤澤科技、萬國數據、數據港同比分别增長15.05%、10.20%、4.93%，闆塊平均增速約10%；利潤端表現更為亮眼，潤澤科技、萬國數據歸母淨利潤分别達47.04億元、14.17億元，增速均超200%，數據港歸母淨利潤1.2億元，同比增長14.12%，實現穩步發展。

資本層面的突破進一步強化了賽道優勢：南方潤澤科技數據中心REIT在深交所正式上市，募集規模達45億元；南方萬國數據中心REIT發行後實現扭虧為盈；普洛斯、東久新宜、凱德中國等企業也在持續深耕數據中心賽道，力求多元發展，提高企業韌性。

投資收益成為影響企業盈利的核心變量，超半數園區運營企業實現投資收益增長。市北高新、上海臨港、潤澤科技的投資收益增速尤為突出，分别達80455%、2655%、29666%，其中潤澤科技37.59億元的投資收益直接拉動了歸母淨利潤的增長。

值得注意的是，招商蛇口、張江高科雖投資收益分别下降84%、1%，但仍保持淨利潤正增長，凸顯出紮實的核心運營實力；而華夏幸福投資收益下降81.05%，進一步加劇了盈利壓力，足見投資布局的優劣直接決定企業盈利韌性。

“十五五”規劃明确了産業園區的轉型路徑，完善創新轉化平台與“管委會+平台公司”治理模式，通過産業基金撬動社會資本，深化産城融合與跨區域協同，成為落實國家戰略的核心執行節點。這一轉型方向，與當前産業基金的布局邏輯高度契合。

中國證券投資基金業協會數據顯示，截至2024年末，我國私募股權創投基金管理規模已攀升至14.4萬億元，在投項目數量達15萬個，資本賦能産業的體量與覆蓋面持續擴大。

其中，創業投資基金投向中小企業、高新技術企業、初創科技型企業的數量占比分别達74%、50%、32%，資本向科技創新領域集聚的趨勢尤為明顯，為新質生産力培育提供了堅實資本基礎。

在資本賦能産業的進程中，國資背景科創基金同步推進規模擴張與精準投資，成為培育新質生産力的核心資本力量；頭部園區運營企業則以産業基金為紐帶，構建“資本+産業+空間”的協同布局，為硬科技企業提供全周期成長支持。

從企業實踐來看，中電光谷公開布局6只産業基金，累計規模約51億元，聚焦新一代信息技術、智能制造等賽道，通過資本賦能深度鍊接産業鍊優質資源，助力“産業運營+資本服務”雙輪驅動戰略落地，強化園區産業集聚效應。

東湖高新在管産業基金9只，規模超13億元，近期完成備案的東高前沿二期基金（規模5億元）中，公司自主認繳2.45億元，重點聚焦前沿新材料、智慧醫療等領域，以資本直投方式深度綁定優質項目，推動“房東+股東”轉型戰略落地。

蘇高新集團布局16只産業基金，含自營與參股，規模超60億元，聚焦醫療、科技等新興産業賽道。同時，該集團近期拟認繳出資1.35億元，受讓裕新基金9%的LP份額，以擴大優質項目觸及範圍，豐富項目儲備，進一步拓展在産業投資領域的布局。

中新集團公開布局産業基金52只，認繳規模約44億元，以布局廣度領先行業，基金覆蓋新興制造、科技創新等多元賽道，通過“廣撒網、精篩選”的投資策略，深化“産業運營+資本投資”融合，持續挖掘優質項目資源。

上海臨港構建18只“母基金+産業基金”的復合型基金矩陣，成功撬動社會資本規模達2000億元，聚焦集成電路、高端裝備等重點産業，以資本為紐帶整合優質資源，既賦能園區産業生态構建，也為企業自身轉型提供強勁支撐。

張江高科通過15只産業基金（含LP參與模式）形成62.3億元資本池，招商蛇口旗下招商産園闆塊統籌管理8支産業投資基金，總規模約60億元，二者均構建起從天使投資到上市融資的全鍊條投融資服務體繫，精準匹配企業不同發展階段的資金需求。

此外地方層面，成都産投集團發布“産投28計劃”，通過基金招商、資本賦能的方式，為區域産業升級注入動能；上海市虹橋國際中央商務區發布《特色産業園區高質量發展支持政策》，對新建特色産業園區注入資金支持，重點打造一批産業集聚度和顯示度高，示範引領效應強的標杆産業園區。這些産業園區企業通過集體轉型，借助基金投資為相關企業輸送發展資金、産業資源與成長機遇，實現園區、企業與産業價值的共赢。

園區：産業集群效應，依托鍊主項目實現招商聚能

2025年7-10月，産業園區領域累計落地或推進項目41個，涉及建築面積超565萬平方米，投資金額超590億元。盡管投資金額環比下降6.3%，但産業集群化發展特征持續顯現。

其中，鍊主企業主導的項目投資金額超400億元，占比達67.8%。依托鍊主項目開展的招商活動占比為80%，通過鍊主企業引進的配套企業數量同比增長32%，鍊主企業對産業鍊資源的集聚與整合作用愈發突出。

從區域分布來看，長三角、珠三角與中西部核心城市共同構成鍊主項目集中布局的“黃金三角”，各地依托自身産業基礎與政策優勢，推動集群化發展向縱深推進。

長三角地區憑借完善的産業配套、高效的政務服務與雄厚的創新資源，成為鍊主項目落地的“強磁場”。上海超導科技投資25億元建設超導帶材及總部基地，聚焦超導材料核心技術攻關，已帶動8家上下遊企業集聚上海，覆蓋超導應用研發、新材料生産等關鍵環節，形成細分領域産業集群雛形。

大疆創新簽約長三角配套産業園項目，進一步完善無人機研發、核心零部件配套的全産業鍊布局，強化區域産業競争力。京東産發持續加碼華東市場，在青島、昆山布局智能産業園，其中青島城陽智能産業園已交付運營，昆山智能産業園作為區域標杆項目正式落戶，逐步構建起京東在華東地區的産業網絡布局。

珠三角地區依托粵港澳大灣區的協同發展優勢，鍊主項目密集落地，形成特色鮮明的“産業矩陣”。廣東太古可口可樂投資12.5億元建設大灣區智能生産基地，聚焦飲料生産智能化升級，打造行業標杆項目；科學城集團與衆愛集團簽約共建黃埔數字健康産業園，助力區域健康産業集群化發展。

豐樂集團投資20.1億元建設廣州增城豐樂生命科學園，進一步夯實廣州生命科學産業的集群基礎；深圳工業軟件園投資21.5億元，開園後首批吸引15家工業軟件企業入駐，為深圳制造業數字化轉型注入新動能，強化大灣區在數字經濟領域的産業優勢。

中西部地區核心城市憑借政策支持、要素成本優勢及不斷完善的産業配套，成為鍊主企業布局的重要目的地，逐步擺脫傳統産業“散小弱”格局，向集群化發展轉型。如西電集團作為能源裝備領域的龍頭企業，基地啟用後帶動西安周邊配套企業在電氣元器件、智能控制繫統等環節形成配套集群；萬安科技華中基地聚焦汽車電子控制繫統、底盤零部件的生産，強化了區域汽車産業鍊的完整性。

智能制造領域，超大型鍊主項目成為産業集群發展的重要支撐。工業富聯贛州項目帶動電子元器件、智能裝備企業形成配套集群；盾安環境投資50億元建設智能制造總部基地項目，聚焦智能裝備研發制造，其技術輻射能力将助力區域智能制造協同創新。

生命科學與醫療裝備領域，鍊主項目構建“創新生态”。邁瑞醫療武漢基地已構建從研發到生産的完整産業鍊，聯影集團在建全球創新高端醫療裝備智造基地，憑借其在醫學影像設備領域的龍頭地位，将為上海醫療裝備産業集群發展注入動力。在豐樂生命科學園、泰達生物技術創新園等項目推進過程中，廣州、天津等地逐步形成生命科學産業集聚發展格局。

數字經濟與智慧産業領域，頭部企業生态化布局成效逐步顯現。阿里巴巴武漢中心旗下生态業務整體入駐，帶動20余家數字經濟企業簽約落戶武漢光谷；京東産發持續推進在青島、昆山的智能産業園及智能算力數據中心基地項目，構建起華東地區數字産業生态。

當前産業園區發展模式正發生轉變，從傳統的單一載體招商向産業生态運營方向升級。鍊主企業的角色也從單純的園區入駐者，轉變為産業生态共建參與者，推動園區價值實現階段性提升。

融資：規模穩步推進，結構持續優化

2025年1-10月，國内産業融資領域總金額呈現波動式增長态勢。數據顯示，報告期内産業相關行業投融資市場累計發生投融資事件72起，融資總額達1519億元，在産業升級與資本市場雙向作用下，市場保持穩定運行。

從月度表現來看，各月融資規模波動明顯，整體呈增長趨勢。1-2月融資金額維持在相對平穩的區間，3月出現階段性增長拐點，其中7月融資規模實現顯著提升，10月單月融資金額創下年内新高，突破300億元。

融資規模的階段性變化，與資本市場對新能源、半導體、人工智能等不同産業賽道的關注度調整相關，同時傳統産業的周期性波動也對融資節奏産生影響，共同促成融資規模的階段性攀升。

融資渠道結構數據顯示，基金渠道以34%的金額占比成為最大融資來源。産業投資基金多采用“直投+子基金”模式，資金投向集中于初創期、成長期創新型企業。以重慶渝富高精尖産業私募基金為例，該基金成立時出資10.01億元，專項布局當地高精尖産業領域。

公司債以27%的占比位列融資渠道第二位，是企業直接融資的重要載體。2025年以來，産業類公司債發行規模持續增長，發行主體涵蓋國有企業及優質民營企業，融資用途包括産業園區建設、技術研發、設備更新等多個方向。

同時，創新融資債券産品持續涌現。上海數據港成功發行全國首單5億元數據中心科創債，為新基建領域融資探索了新路徑；淡馬錫旗下豐樹産業在華發行20億元熊貓債，實現國際資本與國内産業的對接。傳統産業則通過技術改造、綠色轉型相關融資支持，依托融資結構優化推進自身轉型升級。

小公募以18%的占比成為連接公募與私募市場的關鍵紐帶。其發行門檻較低、流程相對簡便的特點，受到創新型中小企業的青睐，相關企業通過該渠道獲取資金後，主要用于技術叠代、市場拓展等核心環節。

此外，超短期融資、資産貸款、類REITs等渠道雖占比相對較低，但在特定場景下發揮了補充作用，為企業提供了多元化融資選擇。

在風險防控方面，多元化的融資渠道分散了單一渠道的風險，企業不再依賴某一特定融資方式，而是可以根據自身情況選擇最優融資組合，有助于降低企業整體融資風險，保障産業融資市場的穩定運行。

與此同時，産業企業股權轉讓、出售及清盤事件較為集中，反映了産業園區投資及運營領域資産整合與出清節奏加快，市場資源向優質主體及核心資産聚集的特征。

從報告期内産業企業股權轉讓或出售/清盤事件來看，江蘇啟迪将所持江蘇啟迪科技園90%的股權進行司法拍賣，起拍價約10.83億元，較評估值折讓約40%，該案例反映了部分産業項目因經營問題面臨資産處置。

同日，張江高科公告轉讓上海集芯睿建築科技公司100%的股權，底價1.51億元，此次交易被視為企業優化資産結構、聚焦核心業務的舉措；華潤置地同期轉讓華城新産業40%的股權，底價1.18億元，市場分析認為此舉或為企業戰略調整的一部分，旨在集中資源發展優勢闆塊。

此外，華南城目前處于清盤階段，且已收到港交所復牌指引，該情況既體現了部分産業園區投資及運營企業運營面臨的壓力，也從側面反映出市場出清機制的逐步完善。

綜合來看，國内産業融資市場呈現規模擴張與結構優化的雙重特征。融資規模的增長為産業升級提供了資金保障，而市場整合過程中的優勝劣汰則推動了資源高效配置，為後續産業高質量發展奠定了基礎。

REITs：倉儲物流抗風險強，資産韌性穩健

2025年三季度，國内産業園區REITs市場呈現“運營分化加劇、擴募動能活躍”的鮮明特征，在指數表現階段性承壓的背景下，擴募作為資産盤活的核心路徑，在政策驅動與市場實踐的雙重作用下持續釋放活力，為産業園區存量資産的高效運營提供關鍵支撐。

從市場整體表現來看，産業園區REITs指數累計下跌5.2%，平均年化收益率降至2.8%，較去年同期下降3.5個百分點，市場情緒與收益表現均面臨階段性壓力。這一态勢在三季度運營數據中得到充分印證，不同産品的财務與運營表現分化顯著。

從财務端看，淨利潤率呈現“兩極分化”的格局。創金合信首農REIT、國泰海通東久新經濟REIT淨利潤率分别達42.0%、40.2%，盈利表現亮眼；而易方達廣開産園REIT、華安張江産業園REIT淨利潤率則分别為-24.5%、-36.9%，部分産品經營壓力突出。

出租率方面，東吳蘇園産業REIT、創金合信首農REIT、國泰海通臨港創新産業園REIT出租率均超95%，其中東吳蘇園産業REIT出租率達97.3%；反觀華夏合肥高新産園REIT、易方達廣開産園REIT，出租率僅為71.6%、71.4%，資産運營效率差距顯著。

數據中心類REITs運營模式呈現差異化特征。南方潤澤科技數據中心REIT、南方萬國數據中心REIT采用“按功率計費”的模式，計費率分别達99.24%、96.79%，資源利用效率處于較高水平。

年化分派率方面，華夏合肥高新産園REIT、中金湖北科技光谷REIT年化分派率分别達5.27%、5.13%，創金合信首農REIT為5.29%；而國泰海通臨港創新産業園REIT、建信中關村産業園REIT，年化分派率僅為1.73%、1.88%，收益表現差距明顯。

盡管市場整體承壓，産業園區REITs的擴募進程仍持續加速，成為盤活存量資産、實現規模化發展的重要路徑。

2025年1-10月，全國共有8只産業園區REITs完成或計劃擴募，總擴募規模達58.6億元，較去年同期增長42%，擴募的常态化推進為REITs市場注入強勁動能。

政策層面，證監會、發改委等多部門先後出台政策，明确鼓勵REITs産品通過擴募方式收購優質資産，推動“發行-運營-擴募”全周期管理模式落地。這一政策導向不僅為存量資産高效盤活提供了渠道，也推動REITs産品從“單一資産發行”向“資産組合運營”升級，提升市場整體資産配置效率與抗風險能力。

從市場實踐來看，頭部項目的擴募探索已形成示範效應。國泰君安臨港創新産業園REIT作為上海國企首單REITs擴募項目，通過整合優質産業資源，實現資産規模與運營價值雙重提升；張江REIT明确表示“若條件允許，會擇機挑選資産推進二次擴募”。

華安外高橋REIT稱“項目可擴募資産豐富，後續将按要求推進擴募工作”；中金聯東科創REIT提出“将适時啟動擴募相關工作”；長城資産也通過出資參與上海臨港創新産業園REIT擴募戰略配售，進一步強化市場對擴募路徑的認可。

在市場承壓與擴募活躍的雙重背景下，産業園區REITs正通過“分化中優化結構、擴募中盤活資産”的路徑，持續探索存量資産高效運營模式。未來，随着擴募政策進一步完善與市場實踐深化，REITs有望在産業園區資産盤活、産業生态構建中發揮更核心的作用。

科技：重塑價值鍊條，科技躍遷競逐未來産業浪潮

據國家統計局發布的數據，2025年1-10月，我國高技術制造業增加值同比增長7.2%，較全部規模以上工業增加值增速高出2.3個百分點；科技對産業增長的貢獻率達62%，較去年同期提升3個百分點，創新驅動的發展特征愈發鮮明。

其中規模以上數字産業制造業增加值同比增長9.5%，智能設備制造、電子元器件及設備制造行業增加值分别增長11.1%和12.3%，随着科技産業與園區運營的融合深度持續提升，人工智能、半導體等核心領域不斷實現技術突破，低空經濟、具身智能等新興賽道加速落地，正推動産業價值鍊條發生繫統性重塑。

智慧園區作為科技産業落地的核心載體，正通過技術與場景的深度融合，構建高效協同的産業生态。中電光谷以OVU産業雲為技術核心，打造OVU數字科創中心，聚焦數字經濟與綠色低碳兩大方向，形成特色數字産業集群，為區域創新發展提供支撐。

星河産業與華為達成戰略合作，聯合開發星河AI園區全域安全解決方案，為園區内AI技術的規模化應用構建安全底座。蘇高新集團則在能源管理領域實現創新突破，其自主研發的“AI節能專家”智慧能源數字運維平台，通過AI算法優化能源調度，助力智慧園區降本增效。

人工智能産業已形成“技術突破+場景落地”的雙輪驅動态勢，“大模型-芯片-場景”的聯動發展格局日益清晰，生成式AI、工業AI等細分領域增長迅猛。在技術叠代方面，DeepSeek持續夯實核心競争力，其發布的DeepSeekV3.1大模型已完成對華為昇騰、摩爾線程等下一代國産芯片的适配，覆蓋通用GPU、類腦計算等多元技術領域，打破國外芯片依賴。

在場景落地與生态構建上，DeepSeek與360聯合建設AI創新中心，落地武漢人工智能創新應用示範基地等標杆項目；推出“DeepSeek版”安全大模型，為數字安全領域提供智能化解決方案。華為昇騰生态則聚焦産業級應用，聯合商湯科技推出智能安防、空間管理一體化解決方案，加速AI技術在産業園區的場景化滲透。

在半導體領域，産業實現核心技術突破，工廠規模多元化擴張。寒武紀AI芯片成功實現智譜GLM-4.6的FP8+Int4混合量化推理部署，大幅降低模型推理成本，提升商業化應用可行性，同時在呼和浩特打造綠色算電協同基地，其中包括共享儲能基地、數據中心集群等，並在西安、深圳等地設立分公司，工廠規模呈多維度擴張。

摩爾線程則依托自主研發的MUSA架構構建技術壁壘，完成vLLM大語言模型推理框架的全适配，並推出“誇娥(KUAE)”智算中心，提供“基礎設施+服務平台”的全棧解決方案，為AI企業提供從算力支撐到技術适配的一體化服務，加速半導體技術與AI産業的融合。

低空經濟龍頭企業正通過産業園載體實現全産業鍊集聚。億航智能以eVTOL為核心布局，現階段聚焦低空旅遊、城市觀光場景，開創低空文旅新模式，同時驗證城際物流應用可行性；産業落地方面，其在合肥投資建設eVTOL産品綜合性基地，並持續運營雲浮生産基地，形成“技術研發+生産制造+場景運營”的完整鍊條。

極飛科技eVTOL技術聚焦農業應用，實現了垂直起降能力與農業作業的深度融合，同時加盟東莞松山湖工業級無人機産業園，持續深耕農業eVTOL賽道；滴滴低空科技規劃整合“地面無人車+空中無人機”接駁模式，打造立體物流網絡，推動低空經濟與城市交通深度融合。

機器人企業加速無人工廠與自動化應用布局。機器人領域則聚焦無人工廠與自動化應用，加速産業升級。小鵬汽車武漢超級工廠于4月竣工投産，工廠智能産線自動化率超80%，單車間可實現24小時無人化生産，成為智能制造標杆。

宇數科技密集推出多款機器人産品，H1機器人已落地蔚來汽車工廠、特斯拉Optimus工廠，H2機器人成功進入京東物流等場景，推動自動化工廠建設提速；天工深化産業協同，其大模型4.0與多個産業園區、高校達成合作，實現技術與産業的高效聯動。

伴随“十五五”規劃将量子科技、具身智能納入戰略重點，地方層面政策密集落地，形成“國家戰略+地方實踐”的政策支撐體繫。

廣州對量子科技項目給予最高1000萬元補貼，精準扶持前沿技術研發；杭州出台具身智能機器人産業發展條例，同時設立2.5億元算力補貼，降低企業研發成本；成都在高新區重點打造大模型與機器人産業生态，構建從技術研發到場景應用的完整鍊條。

在政策與市場的雙重驅動下，科技企業正以技術突破為核心、場景落地為導向、生态協同為支撐，加速重塑産業價值鍊條。從底層芯片到上層應用，從單一技術到産業生态，科技産業的繫統性躍遷正全面開啟。

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