倉儲“爬樓” | 2025年3月物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

觀點指數 指數下滑，降低物流成本為主要方向 物流各項指數方面，2025年2月份倉儲指數為50.2%，較上月回落2.3個百分點。2月份倉儲指數出現回落，主要受節日因素影響，工作日減少，開工率和人員到崗率下降，貨物周轉速度有所減慢。物流方面，2025年2月份中國物流業景氣指數為49.3%，較上月回落0.4個百分點。此外，2024年社會物流總費用與GDP比率為14.1%，比上年下降0.3個百分點。物流成本的降低直接緩解了企業的經營壓力，節約的物流成本開支可以用于企業其他領域的投資、原有資産的升級改造等，從而幫助企業擴大市場份額並提升競争力。

空置率、租金均與上月持平，深國際盈利預喜 2月全國平均租金為23.21元/㎡·月，空置率為16.46%，兩者均與上月持平。41個重點城市的平均租金為23.78元/㎡·月，空置率為15.0%，與上月相比略有上升。對比2024年全年及2025年1月的倉庫租金和空置率，可以發現報告期内的兩項指標與2025年1月持平，維持在2024年以來的最低水平。3月3日，深圳國際發布盈利預喜，預期本年度的股東應占盈利将介乎約港币28億元至港币31億元，較2023年上升約53%至63%。

倉儲項目“爬樓”，跨境電商項目先行 據觀點指數不完全統計，期内只有4起相關投資事件。其中，京東（寶安）智能産業園是京東産發唯一一個8層，也是其目前層數最高的物流高標倉庫。高層倉儲通過垂直擴展，能大幅提升單位面積的存儲容量，這種高層模式尤其适合土地資源稀缺的一線城市，能有效降低土地成本壓力。此外，報告期内物流企業對于海外倉的布局同樣值得關注，對跨境商品不斷增加的需求，推進了這一進程。3月11日，京東物流宣布其位于波蘭華沙的2号倉正式投入運營，該倉庫将為跨境企業提供一體化的供應鍊物流服務。

九州通醫藥REIT項目公司減資，平安再購物流倉儲資産 3月17日，匯添富九州通醫藥REIT發布公告稱，該基金構建項目公司股東債權的方式包括股東減資，即計劃管理人（代表專項計劃的利益）作為項目公司股東，通過減資形成項目公司對其應付減資款。減資完成後九州首瑞注冊資本為3.06億元，仍由匯添富資本管理有限公司（代表匯添富資本-九州通醫藥倉儲物流基礎設施1号資産支持專項計劃）持有相關項目公司100%股權。3月14日消息稱，中國平安集團近期已從第一産業集團手中收購位于東莞的兩項物流倉儲資産，交易金額達數十億元人民币。

指數下滑，降低物流成本為主要方向

物流各項指數方面，2025年2月份倉儲指數為50.2%，較上月回落2.3個百分點。從分項指數來看，同上月相比，業務活動預期指數有所上升，升幅為2.1個百分點；期末庫存指數持平，仍保持在擴張區間；新訂單指數、平均庫存周轉次數指數、企業員工指數有所下降，降幅在0.4到6.9個百分點之間。

據觀點指數了解，2月份倉儲指數出現回落主要是受到節日因素影響，工作日減少，開工率和人員到崗率下降，貨物周轉速度有所減慢。但指數仍在擴張區間運行，新訂單、期末庫存、業務活動預期等分項指數保持較高景氣水平，倉儲業務需求穩定增長，企業備貨積極、預期樂觀，庫存持續上升，顯示倉儲行業整體仍保持平穩向好的運行态勢。後期來看，随着天氣回暖、經濟繼續向好回升以及大宗商品市場旺季到來，預計倉儲業務需求仍有回升的空間。

數據來源：國家統計局、中物聯，觀點指數整理

物流方面，2025年2月份中國物流業景氣指數為49.3%，較上月回落0.4個百分點。與倉儲指數類似，該項指數同樣受春節假日等因素影響，導致較上月有所回落。從地區來看，東部地區和中部地區業務總量指數處于擴張區間，分别為50.3%和50.2%。預計随着産業鍊上下遊加快復蘇，物流實物量需求将有序回升。

1-2月中國快遞發展指數為368.6，同比提升11.8%。其中發展規模指數、服務質量指數、發展能力指數和發展趨勢指數分别為519.3、464.8、221.4和70.1，同比分别提升27.6%、1.2%、5.4%和6.2%。

此外，2025年2月份中國電商物流指數為108.9點，較上月回落0.3點。分項指數中，庫存周轉率指數、實載率指數有所上升，總業務量指數、農村業務量指數、履約率指數、人員指數、滿意率指數、物流時效指數和成本指數有所下降。

今年兩會期間，交通運輸部部長劉偉表示，2024年底中辦、國辦專門印發了《關于加快建設統一開放的交通運輸市場的意見》，《意見》主要是通過深化改革，打破區域和行業壁壘，促進多種交通運輸方式協同融合，促進完善公平公正的市場環境，進一步提升綜合交通運輸效率，為高質量發展提供支撐。

為了落實《意見》，其中一個重要的舉措就是降低全社會物流成本。據介紹，全社會物流成本主要由三部分構成，包括運輸成本、倉儲成本和管理成本。其中，運輸成本占大頭，達50%以上。為此，交通運輸部會同國家有關部委共同研究制定了交通物流降本提質增效行動計劃，以及鐵路、公路、水運、民航、郵政等五個領域的實施方案。

2月27日，據中物聯披露，2024年社會物流總費用與GDP的比率為14.1%，比上年下降0.3個百分點，降至歷年最低水平。年内各季度呈現穩步回落的趨勢，意味着每創造100元GDP的物流成本從14.4元降至14.1元，以當前GDP規模測算相當于節約物流成本超過4000億元，表明經濟運行過程中的社會物流成本有所減少。

觀點指數了解到，降低的4000億元社會物流成本還與2024年11月27日國務院辦公廳印發《有效降低全社會物流成本行動方案》密切相關，其中政策提及到2027年，社會物流總費用與國内生産總值的比率力争降至13.5%左右。

2024年11月28日，國務院政策例行吹風會上強調，有效降低全社會物流成本不是簡單降低運輸成本，也不是要壓縮物流企業的合理利潤，更不是要影響物流從業人員的收入。

截止至3月17日，據觀點指數不完全統計，共計有13個省份出台了相關降低社會物流成本的政策文件。

觀點指數認為，物流成本的降低直接緩解了企業的經營壓力，節約的物流成本開支可以用于企業其他領域的投資、原有資産的升級改造等，幫助企業擴大市場份額並提升競争力。

當前，降低物流成本仍存在較大的提升空間。國内有效需求不足，新舊動能轉換存在陣痛，持續有效降低全社會物流成本存在一定挑戰，下階段仍需推進多領域釋放潛力。

空置率、租金均與上月持平，深國際盈利預喜

期内，據物聯雲倉披露，2月全國平均租金為23.21元/㎡·月，空置率為16.46%，兩者均與上月持平。41個重點城市的平均租金為23.78元/㎡·月，空置率為15.0%，與上月相比略有上升。

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

數據來源：物聯雲倉，觀點指數整理

對比2024年全年及2025年1月的倉庫租金和空置率，可以發現期内上述兩項指標均與2025年1月持平，維持在2024年以來的最低水平，41個重點城市的空置率雖較上月略微上漲，但整體未發生較大變動，且並未伴随着較大的倉庫平均租金的下降，這也表明企業的空置率上升趨勢暫時得到遏制。

3月3日，深圳國際發布盈利預喜，其中預期本年度的股東應占盈利将介乎約港币28億元至港币31億元，較2023年上升約53%至63%。2023年，本集團股東應占盈利為約港币19.02億元。股東應占盈利預期增加主要是由于：深國際華南物流園轉型升級項目确認土地置換稅後收益約港币23億元；成功将兩個物流港項目置入公募REIT，錄得稅後收益約港币5.87億元；主動優化借貸貨币結構，匯兌損失大幅減少。

報告期内，典型園區有深國際華南物流園、萬緯嘉興平湖冷鍊園區、速賣通（武漢）跨境電商産業園。

據深國際此前披露，華南物流園一期面積約53萬平方米土地整備項目與龍華區城市更新和土地整備局、深圳市龍華區民治街道辦事處及深圳市規劃和自然資源局龍華管理局簽訂了土地整備監管協議書，同意綜合采用安排留用土地和貨币補償的方式實施華南物流園項目，華南物流公司作為原土地使用權人，可在華南物流園内留用面積為10.87萬平方米的土地。留用土地的規劃容積約69.42萬平方米，其中配套容積約2.9平方米，權益容積約66.52萬平方米：包括住宅約57.76萬平方米（含部分共有産權住房，将按政府有關政策實施），商業、辦公、旅館業建築約8.76萬平方米。

此前，該項目為傳統倉儲物流園區，目前一期所涉地塊由原單一的物流倉儲用地變更為以數字經濟産業為主、配套高端商業和居住功能的綜合性用地，並在新規劃下進行開發，而原本的物流功能仍将繼續保留，保留的面積調整為35.94萬平方米，並建設二級物流轉運中心，承擔城市配送功能。

深國際華南物流園項目将物流園區與城市發展深度結合，也即是從傳統物流園區向産城融合綜合體轉型，通過土地整備與功能混合開發，實現了物流産業升級、城市空間優化與民生配套完善的協同發展。

3月5日，浙江省農業農村廳發布《2024年農産品産地冷鍊集配中心培育建設名單》，其中萬緯嘉興平湖冷鍊園區入選省級培育名單，萬緯物流也是平湖地區唯一一家入選省級培育名單的冷鍊物流企業。

觀點指數了解到，萬緯嘉興平湖冷鍊園區集預冷、分選、冷藏、配送于一體，服務水果、蔬菜、肉類等品類企業客戶，年冷鍊流通量150萬噸。該園區于2021年7月建成並投入使用，占地40畝，建築面積2.97萬平方米，包含一棟雙層冷庫，一棟單層自動化立體冷庫，可實現商品出入庫傳輸、上下架操作的全流程自動化，有效提升運營準确率與操作效率。

園區冷庫溫度區間覆蓋-18℃至0℃，溫度波動控制在±0.5℃，可根據不同食品的存儲要求進行自動調節，通過萬緯溫濕度監控繫統進行實時監控預警，确保食品安全。園區可支持本地農産品産地冷鍊直采，作為當地的“大冰箱”，解決農産品“最先一公里”保鮮難題。

2月20日，速賣通（武漢）跨境電商産業園舉行授牌儀式。據悉，該産業園是阿里巴巴全球速賣通在全國布局的第八個跨境電商産業園，未來武昌區将依托速賣通産業園打造全市首家跨境電商綜合服務中心，覆蓋從建站、營銷、招商、倉儲、物流、運營、支付、供應鍊管理各環節的服務，建立完備的跨境電商生态服務體繫，為跨境電商企業提供一站式綜合服務和推廣平台。

速賣通表示，未來3年園區将打造成湖北省跨境電商的重要基地，吸引國内外跨境電商企業投資、創新和發展的重要平台。預計5年内将集聚跨境電商企業100家以上，跨境電商進出口額年均增長在10％以上。

倉儲項目“爬樓”，跨境電商項目先行

據觀點指數不完全統計，期内僅有4起相關投資事件。

2月28日，京東産發首個8層高標倉項目-京東（寶安）智能産業園主體結構順利封頂，標志着項目建設取得階段性重大進展，並正式邁入裝修施工新階段。該項目位于廣東省深圳市寶安區松崗街道，占地面積約68998平方米，總建築面積390285平方米，高度達77米，相當于25層樓房。

據悉，京東（寶安）智能産業園是京東産發唯一一個8層，也是其目前層數最高的物流高標倉庫。項目将于2026年竣工驗收，建設成為集貿易結算、物資集散、倉儲加工、城市配送、信息處理、配套服務等功能于一體的現代化、繫統化、生态化的産業園區。

觀點指數認為，高層倉儲通過垂直擴展，能大幅提升單位面積的存儲容量，這種高層模式尤其适合土地資源稀缺的一線城市，並且能有效降低土地成本壓力。

2月26日，ESR易商樂歌佛山潮流電商産業園正式投入運營。大灣區完善的紡織服裝類供應鍊體繫、強大的制造業能力等，均為園區跨境電商企業提供了豐富的資源及鍊接。為滿足客戶對倉儲環境的高標準要求，ESR易商在園區規劃之初便充分考慮了人車分流、環境整潔、結構安全等細節。

2月28日消息，普洛斯臨港國際物流園内的一家國際知名傳媒娛樂集團迎來中國區供應鍊運營中心的擴容升級，以更大的定制化倉儲空間，實現更高的倉網供應鍊效率。

此次擴容包含了一棟全新的定制改造庫，按照LEED綠色建築金級認證標準開發建設，同時滿足FM（Factory Mutual Global）國際認證標準，預計2025年下半年投用。位于同一園區内雙倉聯動擴容升級的布局，将有助于該客戶降低運輸周轉成本、提升供應鍊運營效率，更靈活地應對市場。

此外，報告期内物流企業對于海外倉的布局同樣值得關注，對跨境商品不斷增加的需求，推進了這一進程。

3月11日，京東物流宣布其位于波蘭華沙的2号倉正式投入運營，該倉庫将為跨境企業提供一體化的供應鍊物流服務。

觀點指數了解到，自2021年起，京東物流便在波蘭為中國出海品牌及本土品牌提供倉儲物流服務，並不斷完善其服務網絡。此次華沙2号倉的啟用，是繼華沙1号倉和波茲南1号倉之後的又一重要布局。2022年，京東物流成為波蘭最大本土連鎖零售品牌的獨家倉儲物流運營商，為其提供定制化倉儲物流方案，並承擔該客戶5000個SKU商品的全歐洲履約任務。

3月13日消息，菜鳥全球供應鍊數據顯示，2025年1-2月，菜鳥悉尼倉入庫量同比增長超170%。

菜鳥悉尼倉入庫量同比增長超170%主要得益于3D打印機、3C數碼等“中國智造”不斷攀升的海外倉備貨量，Statista數據也顯示，2025年澳大利亞電商市場收入有望達到422.2億美元，約合人民币3075.1億元。

據了解，近期菜鳥悉尼倉進行全方位自動化升級，以滿足日益增長的需求。此次升級，悉尼倉引入了先進的智能分揀設備，提升了自身的服務能力和運營效率。

而根據新疆阿拉山口出入境邊防檢查站統計，截至3月15日，今年阿拉山口公路口岸進出境貨運車輛達2.23萬輛次，同比增長36.47%。阿拉山口鐵路口岸進出境列車達4080列，同比增長3.02%。

報告期内，據觀點指數不完全統計，共錄得2起融資事件，融資類型為超短期融資券及公司債券。

九州通醫藥REIT項目公司減資，平安再購物流倉儲資産

3月17日，南方順豐物流REIT發布公告稱目前已完成詢價，此次發售價格定為3.290元/份，計劃發售總額達到10.00億份。募集期定于2025年3月21日至2025年3月24日，其中戰略配售初始數量為7.00億份，占比70%；網下發售初始數量為2.20億份，占比22%；公衆發售初始數量為0.80億份，占比8%。

值得注意的是，3月17日，匯添富九州通醫藥REIT發布公告稱，匯添富九州通醫藥REIT的投資對象為匯添富資本-九州通醫藥倉儲物流基礎設施1号資産支持專項計劃，項目公司為武漢九州首瑞供應鍊服務有限公司，建築面積達到17.24萬平方米，旨在獲取基礎設施項目租金、收費等穩定現金流。

基金構建項目公司股東債權的方式包括股東減資，即計劃管理人（代表專項計劃的利益）作為項目公司股東，通過減資形成項目公司對其的應付減資款。減資完成後，九州首瑞注冊資本為3.06億元，仍由匯添富資本管理有限公司（代表匯添富資本-九州通醫藥倉儲物流基礎設施1号資産支持專項計劃）持有相關項目公司100%的股權。

觀點指數認為，通過減資形成項目公司對股東的應付減資款可以優化資本結構，通過債權形式調整資本金與債務比例，同樣有助于提升資金的使用效率。

3月14日消息，中國平安集團近期已從第一産業集團手中收購位于東莞的兩項物流倉儲資産，交易金額達數十億元人民币。此次收購，通過平安保險完成，收購後平安集團将繼續委托第一産業集團負責資産的經營管理。

此前的2024年2月，平安人壽以超20億元的價格收購由三個内地物流資産組成的投資組合，當中包括位于廣東江門的兩個工業園區。

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