卓越指數 • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告

前言

2025年，中國物流倉儲資産進入“精細化運營與價值重構”的關鍵階段，一方面鼓勵企業通過資産證券化（ABS）、REITs擴募、産業基金合作等方式拓寬融資渠道，盤活存量資産；另一方面，圍繞“雙碳”目標與智慧物流發展要求，對綠色倉儲、智能倉儲項目給予稅收減免、補貼支持，推動投資邏輯從“重規模擴張”轉向“重效益提升與可持續發展”。

從市場基本面來看，2025年物流倉儲市場呈現“結構性分化加劇”的特征。在市場分化與競争加劇的當下，觀點指數将回顧過去一段時間物流倉儲暨基礎設施的發展，形成全面觀察《卓越指數 • 2025 物流倉儲暨基礎設施投資發展報告》，並對表現卓越的企業、項目、機構等做繫統總結，通過多維度、全方位的評估體繫，挖掘並展示在物流領域展現出非凡成就與前瞻視野的典範，發布“卓越指數 • 2025物流卓越表現”， 研究成果将為行業提供兼具權威性、前瞻性的決策指南，共建智能、高效、可持續的物流新生态。

市場綜述：供需待平衡

區域分化調整成趨勢，城市格局有待再平衡

2025年二季度整體高標倉空置率環比上季度上升0.5個百分點至17.8%，根據戴德梁行數據，平均租金比2024年一季度微降3.6%至29.7元/㎡·月。

從區域表現來看，受傳統電商節、跨境電商持續擴張刺激及疊加促消費政策效應影響，部分城市及區域高標倉租賃需求實現增長，帶動當地租金小幅上漲、空置率下降。

與此同時，在産業基礎相對薄弱的區域，新增需求不足的問題仍較突出，市場出租率及租金面臨顯著下行的壓力，區域分化特征進一步凸顯。

2025年二季度，華南區高標倉市場保持低空置率與高租金的雙優格局，高標倉空置率僅10.6%，租金水平高達37.7元/㎡·月，雖同比2025年一季度降低3.6%，但仍處全國高位。

該區域内電子信息、高端制造等産業發達，尤其是深圳、廣州等核心城市具備紮實的制造業基礎與跨境物流需求，有利于高標倉的集約化布局發展。部分高標倉的出租率長期維持在95%以上，租金溢價超過區域平均水平15%，為市場提供了紮實的支撐。

華中區、西南區呈現“空置率下降、租金低位分化”的特征，期内華中區環比下降1.5個百分點至11.6%；西南區環比下降2.3個百分點至12.7%。租金方面，華中區平均租金達25.4元/㎡·月，持平；西南區平均租金大幅下降5.2%，至21.7元/㎡·月。

得益于區域産業轉移與消費升級，華中區依托鄭州、武漢等物流樞紐城市，承接東部電子、汽車産業轉移，直接帶動區域内倉儲需求增長；西南區則通過低租金水平吸引需求，同時疊加電商與生鮮冷鍊物流需求擴張的影響，高標倉利用率得到有效提升。

華北區、華東區面臨“供給集中入市、空置率承壓”的挑戰，期内華北區空置率升至21.4%，華東區升至21.6%，均為五大區域最高。租金方面，華北區降至22.8元/㎡·月，華東區降至35.2元/㎡·月，環比2025年一季度分别下降3.4%和4.6%。

華北區北京周邊及天津等地近年高標倉集中建設，而區域内傳統制造業物流需求增長放緩，供需錯配導致部分園區空置率超過25%；華東區上海、蘇州等城市正推進産業結構升級，傳統倉儲需求向高端化轉型，部分老舊高標倉難以适配新需求，面臨去化壓力，進一步加劇了“核心區域-外圍區域”的市場分化。

當前，不同區域因産業基礎、需求結構、供給節奏的差異，呈現出截然不同的市場表現。随着産業轉移深化、需求結構優化及供給端的動态調整，各區域城市格局有望在差異化發展中逐步找到新的平衡。

租金空置承壓緩降，行業靜待供需适配

當前，國内物流倉儲市場呈現需求端增長放緩的态勢，市場整體以調整租金的策略應對需求變化，但空置率上漲的趨勢未得到明顯遏制，行業正處于供需關繫的動态調整階段。

據物聯雲倉數據，截至2025年第三季度末，全國非保稅高標倉市場存量為1.76億平方米，其中長三角城市群以46%的占比占據絕對主導，珠三角、京津冀城市群各占15%，長江中遊、成渝城市群各占12%，區域分布呈現顯著的集中特征。

這一分布格局與區域經濟活力、産業密集度高度契合。長三角憑借完善的制造業與電商生态，成為高標倉供應的核心承載區，2025年一季度至三季度，該區域高標倉新增供應占比逐季提升，從28%增長至35%，供給端對需求的響應持續顯現。

需求端的結構性變化對高標倉的消化節奏産生直接影響。目前，跨境電商、傳統電商平台仍保持較高的需求活躍度，即時零售電商在本季度逐步顯露需求潛力，但由于其以前置倉為主要布局模式，因而對高標倉的直接需求拉動相對有限。

在這一需求結構下，部分區域新增的高標倉供應難以被完全消化，導致各城市群空置率呈現分化态勢：長三角、珠三角一線城市因需求支撐充足，空置率維持在15%以下；而城市群外圍區域及部分二線城市需求相對不足，空置率攀升至20%以上。

展望未來供應，2025年四季度至2026年，全國非保稅高標倉市場或迎來近1800萬平方米的新增供應，且呈現城市群間的供給分化。珠三角城市群2026年新增供應超500萬平方米，居各城市群之首；長三角四季度新增供應接近300萬平方米，2026年供應則相對克制；京津冀、長江中遊、成渝城市群供應規模相對溫和。

受新增供應影響，部分高標倉項目存在延期或暫緩開發的可能性。市場分析認為，未來一段時間内，全國高標倉平均有效租金仍将面臨一定下行壓力，但随着供需關繫的逐步調整，租金下滑幅度有望收窄，核心城市群與優質項目的抗風險能力将進一步凸顯。

指數階梯式回升，“反内卷”曙光顯現

2025年以來，我國物流業多項核心指數經歷“先升後降再回升”的波動軌迹，物流業景氣指數雖未恢復至年内峰值，但電商物流指數、快遞發展指數累創新高。整體呈現回升的趨勢，行業正逐步擺脫低價惡性競争困局，邁向高質量發展的新階段。

倉儲方面，2025年10月份倉儲指數為50.6%，較上月回升1個百分點，重回50%的擴張與收縮臨界點以上。從分項指數來看，同上月相比，業務量指數、設施利用率指數、期末庫存指數、平均庫存周轉次數指數有所上升，升幅在0.6至3.8個百分點之間。

據觀點指數統計，從時間維度看，倉儲指數自1-2月短暫下滑後進入波動調整期，8月起呈現階梯式回升。中國物流與采購聯合會分析指出，指數回升反映了市場需求逐步回暖，供應鍊上下遊銜接更趨順暢，商品流轉速度加快，企業補庫意願略有增強，盡管庫存水平仍有下降，但降幅已較前期收窄。

同時，2025年三季度倉儲指數均值為49.7%，較去年同期回升0.9個百分點，彰顯行業應對短期因素沖擊的韌性持續提升。中物聯預測，随着四季度穩增長政策效能加速釋放，投資和消費領域相關活動保持積極變化，倉儲業務需求仍具備進一步回升的空間。

物流方面，2025年10月份中國物流業景氣指數為50.7%，較上月回落0.5個百分點，但比去年同期提升0.1個百分點。10月份，絕大部分分項指數環比回升，其中業務總量指數、新訂單指數、資金周轉率指數、物流服務價格指數、固定資産投資完成額指數、從業人員指數和業務活動預期指數處在景氣區間。

中物聯表示，10月份數據回調存在前期高基數的原因，是需求增長變化和季節性因素綜合作用的結果，總需求仍處在擴張區間，反映物流保持活躍态勢，工業領域和居民消費領域物流需求繼續形成穩定支撐，後期企業對後市預期保持穩中向好的判斷。

據國家郵政局數據，2025年10月中國快遞發展指數為475.5，同比提升2.4%，其中發展規模指數、服務質量指數和發展能力指數分别為616.4、705.2和240.7，同比分别提升5.6%、0.2%和1.7%，發展趨勢指數為68.6。

當月上旬，快遞企業積極拓展服務空間，滿足假日期間特産、生鮮寄遞需求；中下旬，快遞企業深化與電商協同發展，加強自動化、無人化、智慧化設備應用，提升處理能效，日均快遞業務量約6億件，為“雙十一”電商大促築牢保障。

10月份中國電商物流指數為113.1點，比上月回升0.4點，連續8個月回升，創2025年以來新高。分項指數中，總業務量指數、農村業務量指數、人員指數、物流時效指數、滿意度指數、實載率指數有所上升，履約率指數環比持平，庫存周轉率指數和成本指數有所下降。

在雙節假期消費推動下，連續8個月回升，且随着“雙十一”等促銷活動陸續啟動，需求有望繼續保持回升趨勢。分地區來看，四大地區總業務量指數均有所回升。西部地區電商物流總業務量指數回升0.8點，漲幅最高。

2025年，物流業“反内卷”政策從頂層設計到基層執行全面鋪開，形成宏觀引導、微觀監管與行業自律相結合的多層次治理體繫，推動行業從“價格戰”向“價值戰”轉型。

3月，中央政治局與政府工作報告将“防止内卷式競争”升級為“綜合整治‘内卷式’競争”，明确把破除低價惡性競争、推動落後産能有序退出列為重點任務。政策導向的強化，為行業治理提供了頂層設計支持。

8月起，廣東、浙江等22個省份陸續調整快遞價格，調價幅度在0.3元至0.7元之間，如廣東設定1.4元/單的底線價，通過價格機制改革遏制低價傾銷行為；10月，中國物流與采購聯合會聯合多家倉儲企業發起反内卷倡議，提出依法自主定價、杜絕低于成本的招投標、建立行業自律機制、開展定期質量抽檢與價格監測等措施，多家快遞企業調整經營戰略，将競争重心從規模擴張轉向服務品質提升。

此外，在“雙循環”發展格局下，跨境物流與智慧物流成為物流業長期增長的關鍵領域。

政策明确支持對接“雙循環”格局，通過促進跨境電商發展、完善跨境寄遞物流體繫、加強海外倉建設等舉措，為中國商品“走出去”提供堅實支撐。同時，相關政策引導對外投資健康有序發展，強化海外綜合服務能力，優化産業鍊供應鍊國際合作布局，通過完善海外倉網絡提升全球供應鍊的響應效率。

《加快數智供應鍊發展專項行動計劃》推動人工智能、物聯網、區塊鍊等技術與物流深度融合，加速新技術新産品新場景大規模應用示範。智慧物流不僅以技術替代“内卷式”人力競争，有效提升行業效率，更通過布局商業航天、低空經濟等新興産業物流服務，開辟新增長極。與此同時，政策強化關鍵信息基礎設施安全保護與數據加密，為智慧物流安全發展保駕護航。

根據行業規劃，到2027年社會物流總費用與GDP比率需降至13.5%左右，今年前三季度該比率已降至14.0%，較上年同期下降0.1個百分點，相當于節約社會物流成本約1000億元。未來“十五五”期間，物流業将進一步深化與産業融合，聚焦先進制造業、冷鍊等領域發展專業物流，持續提升服務精準度與效率。

物流倉儲暨基礎設施：資産避風港

經濟周期輪轉過程中，資産價值面臨的考驗持續顯現。“以價換量“的刺激作用逐漸減弱，部分區域在租金下行的同時，空置率反而有所上升，供需平衡壓力凸顯。

華北區域因高標倉供應集中，出現空置率偏高、租金面臨下行壓力的情況；而珠三角、成渝地區憑借穩固的産業基礎，維持了較低的空置率和較高的租金水平。那些依托核心産業支撐與政策紅利的區域資産，已率先成為市場波動中的穩健選擇。

關稅政策調整重塑跨境物流需求結構，“十五五”規劃則為現代物流發展錨定政策航向。

整體來看，物流倉儲市場仍面臨供需平衡的挑戰，但在政策支持、産業升級與資産優化的多重因素共同作用下，具備核心區位優勢、專業适配能力及數智化升級特征的物流資産，正成為波動行情中值得錨定的“避風港”。

運營：物流企業持續優化結構，降本增效發揮“新動能”

2025年物流行業整體呈現結構升級、細分領域精準發力的高質量發展态勢，市場活力持續釋放。行業通過“供應鍊+物流”一體化解決方案，實現成本結構優化與調整，帶動盈利增長與企業轉型，為物流行業挖掘新動能。

物流地産領域呈現成本結構優化與調整的核心趨勢。萬緯物流三季度總營收31.8億元，同比增長7.4%，通過加速從重資産運營向“重資産+輕資産”模式轉型，優化财務結構；寶灣物流前三季度總營收13.8億元，同比減少3.91%，淨利潤同比降幅達57.71%，主要受新開業園區培育周期較長，疊加智慧園區改造、光伏項目投入等因素影響，短期利潤面臨一定壓力。

物流快遞行業以量價齊升帶動盈利改善為主要方向。前三季度，京東物流營收550.84億元，同比增長24.1%，因全職騎手數量增加導致淨利潤下滑15%；其倉儲網絡總管理面積已超3400萬平方米，通過“聚量共配”模式優化運輸鍊路、減少中轉頻次，依托數字化繫統實現物流全鍊路可視化，持續探索降本增效路徑。

順豐控股表現穩健，總營業收入2252.6億元，同比增長8.89%，歸母淨利潤83.1億元，同比增長13.69%，淨利潤率3.87%，業務規模與盈利水平同步提升；中國外運總營收750.4億元，同比下降12.60%，淨利潤同比減少4.28%，主要受制于傳統貨代業務模式對國際運價的高度敏感，以及外部貿易環境帶來的挑戰。

冷鍊與跨境物流領域呈現高增長背景下的結構分化特征。冷鍊領域中，前三季度海容冷鍊總營收24.3億元，同比增長15.20%，淨利潤率12.26%，盈利水平保持穩健。冰山冷熱總營收36.1億元，同比下降2.73%，淨利潤同比下降4.12%；跨境物流賽道上，嘉誠國際總營收9.5億元，同比下滑3.40%，但15.86%的淨利潤率維持高位，盈利能力穩固。

物流科技行業沿着探索商業回報的路徑推進。安得智聯總營收109億元，歸母淨利潤24.8億元，同比增長21.7%，淨利潤率達22.8%；極智嘉總營收10.3億元，同比增長31%，淨利潤同比增長91.2%，受研發投入影響，淨利潤為-0.5億元，其AI驅動的物流機器人、智能倉儲方案正加快落地，反映出智能裝備企業在技術叠代與市場拓展中的發展特征。

總體而言，物流企業通過“供應鍊+物流”一體化解決方案，在電商大件物流、企業供應鍊物流領域實現服務溢價，同時依托AI技術賦能，推動智能分揀中心、無人倉規模化應用，持續壓低單位履約成本。

東久新宜與前海粵十共建AI冷鍊智慧園區，實現倉儲全流程無人化運營，以數字賦能壓縮履約成本；寶灣物流與九識智能共推無人駕駛倉配規模化應用，通過智能倉配升級供應鍊服務，鞏固降本與溢價雙重優勢。

中國物流與科大訊飛發布“流雲”千億參數大模型，以AI能力賦能物流全鍊路；卡塔爾物流攜手三一機器人布局智慧物流，菜鳥地網與批發零售商CPAXTRA合作開發供應鍊物流科技産品，聚焦智能零售與倉儲領域，通過技術創新深化降本溢價。

中國外運聯合綠色慧聯推進新能源商用車服務與綠色運力網絡構建，替換傳統燃油運力、優化綠色運輸鍊路，在減少碳排放的同時降低長期運營成本，同時攜手小馬智行深耕自動駕駛技術與智能化物流管理模式。

京東集團則攜手甯德時代聚焦綠色低碳轉型，将低碳理念融入供應鍊數智化運營全流程，從綠色倉儲設施升級到低碳運輸路徑規劃，降低物流環節的能耗，進一步拓寬物流服務的價值邊界。

京東物流自2015年啟動無人機項目以來，已構建“幹線-支線-末端”三級無人機物流體繫，目前在西安和宿遷開展常态化運營，累計飛行里程4860公里，飛行時長14586分鐘；其于10月宣布未來5年采購10萬架無人機投入物流供應鍊，彰顯布局低空物流賽道的決心。

順豐旗下豐翼科技持續完善低空物流服務能力和産品體繫，自主研發多類型運輸無人機，覆蓋醫療冷鍊、標準快遞、同城與跨城飛送等場景，累計在全國開通600多條航線，飛行110多萬架次，運輸貨物620余萬件，飛行總里程超570萬公里。

與此同時，部分物流企業還以低空物流、綠色物流等“新動能”為支撐，為物流價值增長開辟新路徑。傳統的物流模式面臨效率與環保雙重壓力，而低空物流憑借其高效、靈活的特點，綠色物流依托低碳優勢，成為行業轉型的焦點。

園區：跨境物流加速投資布局，織密供應鍊網絡

2025年1-10月，國内重點物流企業園區投資布局呈現規模化、多元化、全球化特征，累計落地或推進項目32個，涉及建築面積超624萬平方米，投資金額超488億元。項目類型已從傳統倉儲園區，向智慧樞紐、供應鍊中心、跨境節點等多元方向延伸。

物流企業園區投資徹底突破“單一倉儲”傳統邏輯，轉向“物流+産業+金融+科技”的功能復合化發展模式。

從布局節奏看，上半年企業投資重點集中在綜合物流樞紐與産業供應鍊中心，推動物流網絡從“點”到“網”升級。順豐中原多式聯運國際樞紐項目一期開倉，投資15億元，整合公路、鐵路、航空資源，打造輻射中原、連接全國的多式聯運網絡。

下半年投資呈現“快遞總部密集化+跨境網絡全球化”的雙輪驅動特征。中通快遞加速區域總部布局，華中總部基地建築面積18萬平方米、投資26億元，北方總部建築面積44萬平方米、投資11億元，閩台總部、西南總部建築面積均為40萬平方米且各投資20億元，供應鍊華北總部建築面積13.8萬平方米、投資10.5億元，通過“全國多總部、區域強網絡”布局，構建覆蓋全國、響應時效更優的快遞服務網絡。

2025年物流企業跨境園區投資呈現“區域聚焦+模式輸出”的特征，重點布局東南亞、中東、歐洲等市場，復制國内“技術+模式”成功經驗。京東東發迪拜智能物流園落地，標志着中國物流企業在中東市場的“智能倉儲+數字化運營”模式輸出；普洛斯清遠時尚科技創新谷園區建築面積達42萬平方米，引入一家全球領先的跨境電商企業包園入駐，是承載大灣區産業外溢的重要基地，同時助力時服産業出海。

在跨境電商物流領域，“海外倉+本地配送”成為網絡加密的核心模式。菜鳥墨西哥倉庫的啟用，填補了其在拉美市場的物流網絡空白；嘉誠國際中標華東跨境電商核心倉項目，為平台商家提供從“國内攬收”到“海外交付”的全鍊路服務，完善跨境物流“最後一公里”布局。

物流投資項目中，“技術賦能”成為園區投資的核心主線，低空物流、無人配送與傳統倉儲項目加速融合，從試點走向規模化應用。順豐車翼寶安低空智慧物流運營中心探索“無人機幹線運輸+地面配送”的空地一體模式；京東（寶安）智能産業園投資13.6億元，将部署智能分揀機器人、無人叉車等設備，打造全流程無人化智慧倉儲標杆；東久新宜智慧城物流谷項目投資66億元，引入數字孿生、AI調度等技術，實現園區運營的全智能化管理。

從投資主體看，2025年物流園區投資呈現“頭部企業生态化+細分企業垂直化”的格局。京東集團多點發力，京東（寶安）智能産業園聚焦高端制造供應鍊，京東物流波蘭華沙2号倉服務歐洲電商市場，京東産發迪拜智能物流園布局中東，京東産發智慧供應鍊樞紐項目瞄準國内産業帶整合，形成“國内國際雙循環”供應鍊網絡；順豐全面出擊低空物流、國際樞紐、跨境電商等領域，通過車翼寶安低空中心、中原多式聯運樞紐、跨境電商倉儲的組合，構建“空陸聯運+全球配送”的綜合物流能力。

細分領域企業則聚焦垂直市場實現突破。玉湖冷鍊華中最大冷鍊樞紐武漢交易中心投資30億元，專注生鮮冷鍊的區域分撥與跨境流通；嘉誠國際深耕跨境電商運營服務，在跨境物流末端建立競争優勢；申通快遞阜陽智慧物流産業園項目投資4億元，聚焦區域電商倉儲與配送需求，在細分市場構建成本與效率優勢。

物流行業呈現“跨境物流加速全球化、供應鍊網絡深度生态化”的發展邏輯。企業通過功能復合的樞紐項目、全球布局的跨境節點、技術賦能的智慧網絡，推動物流行業從“成本競争”轉向“價值競争”。

融資：規模擴張與結構優化並行，資本加速全球布局

物流行業資本運作呈現多元融資工具的廣泛應用與倉儲物流資産、股權大宗交易的集中落地，形成協同效應，既為企業業務拓展提供穩定資金保障，也推動行業資源配置優化與全球化布局進程，為行業高質量發展注入持續動力。

2025年1-10月，物流行業投融資市場維持活躍狀态，資本對行業發展的支持力度持續穩定。期間累計發生投融資事件33起，融資總額達748億元，整體規模處于較高水平，反映了資本市場對物流行業發展前景的認可。

從時間維度來看，融資節奏呈現“下半年穩增”的特點，6月單月融資額突破100億元，成為年内融資小高峰；7-10月，受頭部企業融資動作與政策支持雙重影響，月均融資額超80億元，穩定的資金供給為物流企業的業務擴張、技術升級及網絡建設提供了堅實基礎。

從融資方式看，行業融資模式正發生結構性調整，逐步從單一股權融資模式，向“股權+債權+資産證券化”的多元融資體繫轉型。這一轉變既适配了企業不同發展階段的資金需求，又通過結構化金融工具實現存量資産盤活，助力行業穩步提升融資效率。

期内，物流企業通過發行公司債、中期票據等債權工具累計融資近400億元，覆蓋頭部快遞企業、物流地産商及供應鍊服務企業等各類市場主體。受市場利率下行趨勢與物流行業整體信用資質提升的雙重影響，當期債權融資發行利率降至2%以下，創近年新低。低成本資金的注入，有效減輕了企業的資金壓力，優化了财務結構。

2025年以來，ABS（資産支持證券）融資模式成為物流行業融資創新的重要方向，得到企業的廣泛應用。物流企業積極探索将倉儲物業租金、運輸應收賬款、供應鍊尾款等存量資産進行證券化運作，通過這一方式實現資金快速回籠，緩解資産沉澱帶來的現金流壓力。

在實踐過程中，物流地産企業借助“倉儲物業ABS”模式，有效盤活優質倉儲資産，實現長期持有資産向流動性資金的轉化；供應鍊企業則通過“應收賬款ABS”模式改善現金流狀況，提升資金周轉效率，為業務持續拓展注入動力。

ABS融資的廣泛應用，不僅幫助企業激活沉澱資産，更推動行業從“重資産持有”向“輕資産運營”轉型，企業可通過出售部分非核心資産，聚焦物流服務、技術研發等核心業務，同時借助資産證券化分散風險，提升行業整體的資産運營效率。

2025年1-10月，倉儲物流資産及股權領域的大宗交易頻繁落地，成為推動行業結構優化的重要力量，形成“國内資産整合”與“全球資本布局”兩大發展主線，行業資源配置效率與全球化水平同步提升。

在國内市場，資本聚焦核心區域高標倉與優質物流資産。平安保險斥資45億元收購第一産業集團華南地區三個物流資産項目，強化珠三角核心區域倉儲布局；申通快遞以3.62億元收購菜鳥集團旗下丹鳥物流100%股權，補全電商大件物流能力短闆並整合末端配送資源。

高瓴集團出資7億元收購上海、北京兩地優質倉儲資産，布局一線城市倉儲資源的長期價值。此類交易體現了資本對核心區域、優質資産的關注，推動國内物流資産向頭部企業集中，促進行業資源配置效率的提升。

在全球市場，跨境物流資産收購成為資本布局的重要方向，全球化資本流動态勢愈發清晰。豐樹集團完成對英國首個物流中心及西班牙物流資産組合的收購，交易規模3.15億歐元；華平投資以2.4億美元收購日本大東京地區兩處物流資産；黑石集團出資2.38億美元收購華平投資旗下韓國倉庫項目；凱德騰飛房地産信托以2億英鎊收購英國物流開發項目永久産權土地；京東産發斥資17億元收購新加坡4處物流資産。

一繫列跨境交易展現了物流資本全球化布局的趨勢。一方面，中國物流企業跟随外貿企業的“出海”步伐，在海外布局倉儲網絡，為跨境供應鍊的穩定提供保障；另一方面，國際資本看好亞太地區及中國物流市場的長期增長潛力，通過收購優質資産參與行業發展。這種雙向資本流動，推動了全球物流資源的整合優化，加速了行業全球化進程。

随着物流行業與實體經濟、全球貿易的綁定日益緊密，具備資本運作能力、全球化視野與資産整合實力的頭部企業，将在行業結構優化與全球化競争中占據優勢，推動全球化持續發展，為全球供應鍊的穩定高效運轉提供支撐。

REITs：倉儲物流REITs抗風險強，資産韌性凸顯

截至2025年三季度，國内倉儲物流REITs市場呈現規模化發展态勢，市場供給規模與資本參與程度同步變化。據統計，累計上市産品數量達11只，2024-2025年期間，年均新增上市4只，市場總規模突破兩百億元，同時已完成及正啟動擴募的産品共6只，該領域在基礎設施REITs市場中的占比與影響力持續提升。

倉儲物流REITs的底層資産選擇呈現鮮明的優質化導向，集中布局“一線及強二線城市高標倉”。這些資産多分布于京津冀、長三角、珠三角等經濟發達區域，依托周邊密集的産業集群與旺盛的消費需求，形成了穩定的租賃需求基礎。

從運營指標看，倉儲物流REITs展現出較強的市場适應能力。截至2025年三季度，其底層資産平均出租率達92%，明顯高于國内倉儲物業85%的平均水平，部分核心城市的高標倉項目更是實現100%滿租，反映出優質倉儲資産受到市場的認可。

在收益端，行業年化分派率穩定在4%，不僅高于貨币基金、國債等低風險資産收益，也優于部分商業地産REITs，為投資者提供了穩定的現金回報。其中，中金普洛斯REIT2024年度年化可供現金分派率達5.47%，紅土創新鹽田港REIT達4.28%，均體現出較高的收益穩定性。

從淨利潤率表現看，倉儲物流REITs分化明顯，但頭部表現突出，紅土創新鹽田港REIT淨利潤率29.6%、嘉實京東倉儲基礎設施REIT28.1%、匯添富九州通醫藥REIT26.5%，這類産品憑借優化的租戶結構與稀缺的應用場景，實現了較高的盈利水平。

從二級市場表現看，近三個月市場調整周期中倉儲物流REITs展現出較強的抗風險韌性。期間倉儲物流REITs平均跌幅僅0.26%，顯著低于中證REITs指數3.4%的跌幅，同時低于商業地産REITs 0.6%、産業園區REITs 4.41%的平均跌幅，在波動市場中表現穩健。

部分優質倉儲物流REITs甚至在調整期實現正收益，例如紅土創新鹽田港倉儲REITs、華夏深國際倉儲REITs，近三個月區間漲幅分别逆勢上漲3.6%和3.2%，成為投資者在市場波動中的“避險選擇”。

這種抗跌性源于底層資産的“需求剛性”與“現金流穩定”，一方面，電商零售、智能制造等行業對高標倉的需求長期剛性，即使在經濟短期波動期，租戶續租意願仍較強，保證了REITs現金流的穩定性

另一方面，倉儲物流REITs的租金收入多采用“長期租約+逐年遞增”的模式，大部分租約期限為3-5年，且租金漲幅鎖定在3%-5%，這種“穩定且可預期”的現金流，為二級市場估值提供了堅實支撐，降低了市場波動對其價格的沖擊。

倉儲物流REITs的租戶結構高度集中于頭部企業，其中京東、天貓超市等頭部電商，以及汽車、消費品領域的大型制造企業，抗風險能力顯著高于中小租戶，即使在市場環境波動時，也能保證租金按時支付

同時，租戶行業分布呈現多元化特征，除電商、制造業外，還覆蓋醫藥流通、冷鍊食品、第三方物流等多個行業，避免了單一行業波動對REITs運營數據的沖擊，這種“多元租戶結構”成為其資産韌性的重要保障。

近期上市的安博倉儲物流REITs，底層資産聚焦“城市配送倉”這一細分領域，三處資産評估總值約21.71億元，資産主要布局于一線及新一線城市的近郊區域，這種定位不僅滿足了電商“最後一公里”倉儲需求，也契合了城市居民對即時消費的需求。

從業務場景看，這些資産主要服務于城市配送，直接對接當地居民日常消費與産業生産的剛性需求。城市配送具有高頻次、小批量、高時效的特點，與居民日常生活消費中的生鮮、日用品供應，以及企業生産原料及成品的快速流轉緊密相連。

這種需求的強剛性，使得相關物流倉儲資産受外貿政策短期波動的影響較小，能持續産生穩定收益，為REITs投資者提供了可靠的回報來源。

第三季度業績顯示，安博擁有和管理的資産組合平均出租率94.8%，報告期末出租率95.3%，新起租面積(含運營和開發資産組合)609萬平方米，續租率77.2%。安博持有份額方面，現金同店淨運營收益5.2%，淨有效租金增長率49.4%，現金租金增長率29.4%，展現出較強的穩定性與增長潛力。

綜合來看，與實體經濟深度綁定的特性，讓物流倉儲資産在市場波動中，成為基礎設施REITs中抗風險能力強、資産韌性突出的細分賽道。

科技：物流與科技企業生态共建，跨領域合作共融

随着物流行業數字化轉型的持續推進，物流企業與科技企業的合作模式已實現從“簡單技術采購”的淺層對接，向“戰略協同、資源互補、生态共建”的深度融合轉變，為物流技術的商業化落地與規模化應用提供了核心支撐。

當前，兩類企業的合作已打破單向“供給-需求”的傳統格局，通過聯合研發、場景共創、數據共享的多元協作方式，圍繞物流行業效率提升、成本優化等核心痛點，打造可落地、可復制的解決方案。部分合作還延伸至新業務賽道，形成“技術研發-場景驗證-商業變現”的完整閉環，推動物流科技從概念走向實際應用。。

在智慧物流領域，普洛斯與西門子、林德、立镖機器人等多家物流科技與裝備企業的戰略合作成為技術商業化的典型實踐。這一合作模式並非簡單疊加技術與資源，而是在園區規劃、設備部署到運營管理的全流程開展協同：物流科技與裝備企業依托工業物聯網（IIoT）、人工智能、大數據等核心技術，提供各類自動化設備和平台，普洛斯開放旗下園區場景資源，攜手共同打造更靈活創新的“倉儲自動化解決方案”和“低碳運營解決方案”，實現倉儲管理的智能化、零碳化升級。

低空物流與無人化領域的技術商業化，在跨主體協同中逐步突破瓶頸。此前，低空物流受限于航線審批、安全監管等政策壁壘，技術落地進展緩慢。京東通過聯合無人機研發企業、空域管理技術公司，同時與地方政府、空域管理部門開展跨領域協作，成功突破政策障礙，推動低空物流技術從“試點”走向“規模化商業化”。

無人配送技術的商業化進程，在資本與場景的深度結合下加速推進。白犀牛獲得順豐領投的5億元B+輪融資，而順豐同時戰略投資白犀牛、新石器兩家企業，並非單純的财務投資，而是将無人配送技術深度嵌入自身“空地協同”物流網絡，實現技術應用與業務發展的雙向賦能。

智能倉儲技術的商業化已開啟海外拓展步伐，資本力量成為重要的助推力量。極智嘉于2025年5月IPO挂牌上市，募集資金重點用于海外市場擴張與技術叠代。其研發的機器人分揀繫統已在東南亞電商倉成功落地，通過“AGV機器人+智能調度算法”的技術組合，适配海外物流場景的運營需求。

在供應鍊領域，物流與科技企業的生态共建催生出顯著的商業價值。順豐發布的“百川”數智化供應鍊平台，便是多方協同的技術商業化成果。該平台由順豐聯合大數據分析企業、ERP繫統服務商、供應鍊管理科技公司共同打造，整合多元技術與資源，優化供應鍊全鍊路數字化。

此外，美的集團旗下安得智聯已向香港聯交所遞交上市申請，此次IPO将為其智慧供應鍊技術的商業化注入資本動力。安得智聯聚焦制造業供應鍊場景，通過“智能倉儲+數字化調度”技術，為家電企業提供“廠到倉到店”的全鍊路服務。

政策支持與標準完善為技術商業化提供了良好環境。國務院常務會議提出“推進物流數據開放互聯，推動人工智能等與物流深度融合”，明确了政策支持方向。

未來，相關政策将進一步打破數據孤島，鼓勵物流企業開放運營數據、科技企業輸出技術能力，同時在跨區域物流協同、新興技術試點（如低空物流航線審批）等領域給予針對性支持。

行業層面，標準體繫建設正在推進，行業協會與領軍企業将牽頭制定技術標準、數據標準，為技術商業化的規範化發展奠定基礎。

針對中小企業資金有限、技術能力薄弱的行業痛點，科技企業正調整産品策略，推出“輕量化、模塊化”解決方案，降低中小企業技術應用門檻。

長遠來看，物流與科技企業還将進一步聯合制造、零售企業，構建“物流+科技+制造+零售”的全産業鍊生态，持續拓展技術商業化的應用場景，推動物流行業向更高效率、更優體驗的方向升級。

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